Spis treści
- Prefabrykacja puka do polskiego mieszkalnictwa
- Dzisiejsze prefabrykaty nie mają już nic wspólnego z wielką płytą
- Wojna i COVID-19. Deweloperzy mieli już wiele okazji
- Wciąż kojarzymy budynki prefabrykowane z czasami PRL-u
- Personalizacja mieszkań z prefabrykatów jest ograniczona
- Potrzebujemy debaty o prefabrykacji
- Prefabrykacja. Co przyniosą kolejne miesiące?
Prefabrykacja puka do polskiego mieszkalnictwa
W poprzednich częściach cyklu „Prefabrykacja puka do polskiego mieszkalnictwa” przyjrzeliśmy się rzeczywistości budownictwa prefabrykowanego. Skupiliśmy się na realizacji przy ul. Sprzecznej 4, określanej mianem „manifestu polskiej prefabrykacji”, na sytuacji prefabrykacji drewnianej w polskim sektorze budowlanym i na tym, w jakim miejscu znajdują się polscy producenci elementów prefabrykowanych.
W tej - ostatniej już - części cyklu spróbujemy odpowiedzieć na pytanie, dlaczego prefabrykacja ma tak duże trudności z przekonaniem do siebie inwestorów mieszkaniowych?
Dzisiejsze prefabrykaty nie mają już nic wspólnego z wielką płytą
W Danii czy Szwecji praktycznie wszystkie nowe inwestycje mieszkaniowe są realizowane w tej technologii i największym problemem na tych rynkach jest wydłużający się czas oczekiwania na produkcję prefabrykatów. Tymczasem polscy deweloperzy – mimo wielu powodów – dotychczas nie sięgali zbyt chętnie po tego typu rozwiązania.
Czytaj także: To nie jest kraj dla drewnianych prefabrykatów. Co sprawia, że nie decydujemy się na tę technologię?
Sprzeczna 4 powstała na życzenie Budizolu – producenta systemów prefabrykacji. Budynek nie miał być typową realizacją. Inwestorom zależało na ciekawej architekturze, bo chcieli pokazać, że dzisiejsze prefabrykaty nie mają już nic wspólnego z wielką płytą, którą wszyscy znamy.
Powstał więc obiekt, którego czerwona fasada i skośnie ulokowane części okien sprawiają, że mimo zastosowanej technologii wciąż uznawany jest za oryginalny i wyróżniający się. Inwestor zaś udowodnił, że można w prefabrykacji projektować unikalny detal i sprawić, że budynek będzie pożądanym miejscem do zamieszkania.
i
Wojna i COVID-19. Deweloperzy mieli już wiele okazji
Nawet jeśli początkowe spowolnienie, a następnie całkowite zastopowanie programu Mieszkanie Plus, przyczyniło się do spadku zainteresowania tą technologią, to w międzyczasie polscy deweloperzy mieli dużo okazji, aby przybliżyć sobie temat prefabrykacji.
Czytaj także: Afryka, Kanada i Stany Zjednoczone. Polskie systemy prefabrykowane zdobywają rynek zagraniczny, ale nie lokalny
Pierwszą był COVID-19, który przyniósł drastyczny wzrost cen materiałów i przetrzebił siły dostępnych ekip budowlanych. Drugą – agresja Rosji na Ukrainę i związane z nią kolejne perturbacje. Prefabrykacja, która nie wymaga aż tak licznych ekip na placu budowy i daje większą pewność, jeśli chodzi o ceny materiałów oraz terminową realizację, wydawała się być tu idealnym rozwiązaniem.
Tyle że jednocześnie spadł popyt, a za nim podaż mieszkań. Deweloperzy na kryzys odpowiedzieli ograniczeniem liczby realizowanych inwestycji. Mniejsze tempo i zyski nie skłoniły osób odpowiedzialnych za strategie do zmiany sposobu budowania.
Czy to dlatego, że prefabrykacja była zbyt droga? Producenci przekonują, że koszty realizacji – zwłaszcza przy uwzględnieniu oszczędności związanych z trwałością budynków (np. brak konieczności odnawiania elewacji) – kształtują się na podobnym poziomie co budownictwo monolityczne. Wojciech Ruman zwraca uwagę:
Największym wyzwaniem jest brak pełnego zrozumienia zalet technologii prefabrykacji. Wiele osób skupia się jedynie na kosztach, nie biorąc pod uwagę licznych korzyści – od wyższej jakości wykonania przez czas realizacji aż po lepsze wykorzystanie powierzchni użytkowej.
i
Wciąż kojarzymy budynki prefabrykowane z czasami PRL-u
Tylko że polscy deweloperzy nie przejmują się kosztami użytkowania nieruchomości, bo zwykle po 5 latach przestają być odpowiedzialni za stan wybudowanych obiektów. Liczą więc przede wszystkim koszty materiałów i siły roboczej. Widocznie są one wciąż na tyle wysokie, że prefabrykacja się nie opłaca.
Czytaj także: Prefabrykacja puka do polskiego mieszkalnictwa. Kto i dlaczego nie chce otworzyć jej drzwi?
Być może jednak – jak przekonują nas nieoficjalnie przedstawiciele producentów i część architektów – prefabrykacja uważana jest za produkt gorszej jakości. Ale nie przez inwestorów, a pracowników ich biur sprzedaży i marketingu, którzy mogą uważać, że Polacy i Polki nie będą chcieli kupować mieszkań w prefabrykowanych budynkach.
Może się im wydawać, że społeczeństwo wciąż kojarzy budynki zrealizowane w tej technologii z czasami PRL-u. A to zazwyczaj ma zabarwienie pejoratywne. Od lat 60. do początku 90. prefabrykacja w Polsce była zdominowana przez system wielkopłytowy, który w 1980 roku stanowił rozwiązanie dla 77,2% kubatury. Pod kątem jakości wiele realizacji z tego okresu zostało ocenionych negatywnie – niska jakość wykonawstwa oraz materiałów doprowadziła zarówno do problemów montażowych, jak i użytkowych.
Czytaj także: Z ziemi włoskiej do Polski. Druga odsłona konferencji "Off-site (...)" odbędzie się w Warszawie
Mimo znacznego rozwoju technologicznego elementów prefabrykowanych, który nastąpił od lat 90. XX wieku, w postrzeganiu prefabrykacji przez społeczeństwo nie nastąpiła większa zmiana.
Personalizacja mieszkań z prefabrykatów jest ograniczona
Trzeba też pamiętać, że w Polsce oddaje się mieszkania w stanie deweloperskim, który w przeciwieństwie do prefabrykacji daje duże pole manewru przyszłym właścicielom. W prefabrykowanych lokalach nie przeniesiemy tak łatwo instalacji, a więc ich personalizacja jest bardzo ograniczona.
Czytaj także: Prefabrykacja po polsku. Branża jest technologicznie gotowa do realizacji najbardziej skomplikowanych projektów
Tylko czy widząc, jak niskiej jakości mieszkania są na rynku, a jednocześnie jak szybko znikają one z oferty, marketingowcy i handlowcy nie poradziliby sobie ze sprzedażą mieszkań prefabrykowanych? Czy naprawdę mamy wierzyć, że to biura sprzedaży wstrzymują falę prefabrykacji w polskiej mieszkaniówce?
Potrzebujemy debaty o prefabrykacji
Producenci zajmujący się prefabrykacją nie potrafią odpowiedzieć, dlaczego jako system, a nie elementy, napotyka ona tak mocną barierę w polskim budownictwie mieszkaniowym. Może wynika to z tego, że branża nie ma żadnego impulsu do zmiany dotychczasowego sposobu działania. Skoro zaś nikt nie wymaga, wszystko dzieje się jak dawniej.
Inwestorzy budynków komercyjnych czy publicznych zupełnie inaczej podchodzą do swoich obiektów. Jednym bardziej zależy na terminowości i jakości, drudzy, ceniący sobie trwałość, w koszty wliczają też ich utrzymanie. Wojciech Ruman z Betardu podkreśla:
W sektorze budownictwa przemysłowego i hal magazynowych prefabrykacja jest dobrze znana i szeroko stosowana. W przypadku budownictwa mieszkaniowego natomiast, mimo dużego zainteresowania ze strony inwestorów, wciąż brakuje odpowiedniej świadomości wśród projektantów oraz wykonawców, aby właściwie przystosować projekty do tej technologii.
Z kolei Maciej Zawadzki, architekt z pracowni MJZ i współtwórca think-tanku LURE zajmującego się m.in. kwestią prefabrykacji zwraca uwagę:
Kluczowym argumentem, który może teraz przekonać sceptyków, jest siła pieniądza. Czas to pieniądz, a budowa w systemie off-site jest znacznie krótsza. Brakuje i będzie ubywało też rąk do pracy na tradycyjnych budowach, co dodatkowo przemawia za tym rozwiązaniem. Co więcej, w zasięgu ręki znajdują się niewykorzystane środki z Krajowego Planu Odbudowy, również przeznaczone na nowoczesne budownictwo.
Zmieniające się prawo unijne, w szczególności dotyczące kwestii zrównoważonego rozwoju oraz transformacji gospodarki w prośrodowiskowym i proklimatycznym kierunku, tworzy presję. Tylko czy odpowiedzią na nowe normy i zobowiązania producentów – również w branży budowlanej – będzie wybór bardziej ekologicznych rozwiązań?
A może szansa na zmianę wiąże się z pojawieniem programów wsparcia finansowanych z pieniędzy publicznych, takich jak Krajowy Plan Odbudowy, promujących szybkie oraz efektywne budownictwo, szczególnie w sektorze publicznym i mieszkaniowym?
Prefabrykacja. Co przyniosą kolejne miesiące?
W 2025 roku powinniśmy doczekać się odpowiedzi na te pytania. Trudno przewidzieć, czy będzie to efekt publicznej debaty, czy wypadkowa innych decyzji – podejmowanych na szczeblu krajowym bądź unijnym. Ważne jest to, że zapowiadana od kilku lat zmiana w końcu może się urzeczywistnić.
