Spis treści
Nowa Praga zyskuje nowe życie
To kolejna inwestycja Towarzystwa Budownictwa Społecznego Warszawa Południe. Ostatnio pisaliśmy o ich budynku oddanym na ulicy Grójeckiej, autorstwa pracowni JEMS Architekci. Teraz inwestor wraca na drugą stronę Wisły, w rejon dobrze mu już znany – Nowej Pragi. W 2019 roku oddał tu m.in. do użytkowania wielopokoleniową kamienicę przy ulicy Stalowej 29, proj. Sawa-tech Projektowanie i Wykonawstwo (za którą m.in. otrzymał Nagrodę Architektoniczną Prezydenta m.st. Warszawy oraz wyróżnienie za rozwiązania związane z dostępnością), a także zabytkową kamienicę przy ulicy Małej 15. To dla niego bardzo dobra lokalizacja – zarówno ze względu na wcześniejsze inwestycje TBS-u w tej części miasta, jak i bliskość metra.
Dobrze znamy tę część Pragi i mamy doświadczenie w realizowaniu oraz późniejszym zarządzaniu budynkami powstającymi w zwartej, historycznej tkance miejskiej. Stalowa 55–57 jest więc w pewnym sensie naturalną kontynuacją naszej działalności w tej części Warszawy
– mówi nam Adam Godusławski, prezes zarządu TBS Warszawa Południe.
Czytaj też: Społeczna kamienica przy Stalowej w Warszawie. Tym razem mniej o architekturze
Zachować klimat praskiej kamienicy
Ulica Stalowa kiedyś była główną arterią Nowej Pragi, przyłączonej do Warszawy w 1891 roku. Dziś jest jedną z najbardziej charakterystycznych praskich ulic, o niepowtarzalnym krajobrazie kulturowym. Jej klimat tworzą głównie przedwojenne kamienice, których wspólną cechą jest rytmiczna, uporządkowana kompozycja okien oraz architektoniczne podkreślenia poszczególnych kondygnacji. Gzymsy poprzez wprowadzenie wizualnego podziału na piętra nadają im odpowiednie proporcje oraz wprowadzają lekkość. Klimatu dodają przejścia bramowe, często o łukowej formie. Charakterystyczne detale historycznych obiektów prześwitują przez ażurowe korony szpalerów drzew robinii akacjowej, które wciąż rosną przy ulicy Stalowej.
Większość budynków tworzących pierzeję choć przetrwała wojnę, to ostatecznie uległa dewastacji na skutek dekretu Bieruta, przymusowego kwaterunku oraz dekad gospodarki komunalnej. Wiele zniszczonych domów rozebrano w latach 70., 80. oraz 90. W ostatnich latach puste place po nich powoli zaczęły wypełniać plomby. Jedną z nich będzie właśnie nowa inwestycja TBS Praga Południe.
Jak podkreśla prezes Godusławski, będzie to kolejna realizacja prowadzona w bardzo zwartej tkance śródmiejskiej. Ze względu na zabudowę pierzejową i bezpośrednią styczność z sąsiednimi nieruchomościami podczas prac bardzo ważna stanie się więc jak najmniejsza ingerencja w codzienne funkcjonowanie okolicznych mieszkańców.
W przypadku samej inwestycji – oprócz kwestii architektonicznych – TBS mocno stawia na ograniczanie zużycia energii i kosztów późniejszej eksploatacji. Wentylacja mechaniczna z rekuperacją, pompy ciepła, instalacje fotowoltaiczne oraz magazyny energii – to dla przyszłych użytkowników mieszkań społecznych oznacza mniejsze wydatki, a te są dla nich kluczowe.
TBS może być i ładny, i funkcjonalny
Pod względem architektonicznym inwestor pochodzi do projektu równie ambitnie. Układ zabudowy ma nawiązywać do charakterystycznego dla Pragi modelu kamienicy: z budynkiem frontowym oraz zabudową wewnątrz działki – oficynami bocznymi i tylnymi tworzącymi kolejne podwórza. Koncepcję architektoniczną przygotowała pracownia WXCA. Adam Godusławsk podkreśla, że TBS zdecydował się na współpracę z tym właśnie biurem, ponieważ przywiązuje on dużą wagę do detalu, materiałów i jakości przestrzeni. Chcemy pokazać, że również budownictwo społeczne może mieć bardzo dobrą architekturę i być wartościowym elementem miasta – zaznacza.
Jak mówi w rozmowie z nami Małgorzata Dembowska z WXCS, punktem wyjścia dla ich koncepcji był kontekst.
Rejon Nowej Pragi ma wyrazisty charakter historycznej, wielkomiejskiej dzielnicy, dlatego zależało nam na zaprojektowaniu współczesnej kamienicy, która prowadzi z nią świadomy dialog. Szukaliśmy form współczesnych, a jednocześnie spokojnych i ponadczasowych. Nie uciekaliśmy od detali i gzymsów. Nie chcieliśmy, by budynek dominował nad sąsiedztwem czy nadmiernie zwracał na siebie uwagę – miał raczej dopełniać pierzeję w sposób naturalny dla tego miejsca.
Obecne pozwolenie na budowę przewiduje realizację około 100 mieszkań. Zadaniem architektów było zaprojektowanie mieszkań dostępnych cenowo – miały być przede wszystkim funkcjonalne i nieprzewymiarowane. Takie, które pozwolą zachować korzystną relację kosztów do tego, co można później uzyskać z tej przestrzeni – dodaje architektka.
Kolejne etapy projektu bez WXCA
Zarówno inwestor, jak i architekci podkreślają, że zależało im na wspólnej realizacji kolejnych etapów projektu Stalowej 55-57. Na przeszkodzie stanął jednak budżet, dla WXCA niewystarczający, aby pokryć koszty dalszej pracy. Przygotowanie dokumentacji architektoniczno-budowlanej TBS zlecił już pracowni BUI Architekci.
Formuła zlecenia ograniczonego wyłącznie do koncepcji, bez perspektywy dalszego udziału w projekcie, nigdy nie jest dla nas idealna – trudno wówczas zachować pełną kontrolę nad jego rozwojem aż do realizacji. Ale to bliskie nam – lub pewnie najbardziej mi – miejsce, więc po prostu zależało mi na tym projekcie – mówi Małgorzata Dembowska z WXCA. Architektka znana jest z zaangażowania na rzecz połączenia lewobrzeżnej i prawobrzeżnej Warszawy oraz nadania impulsu do rozwoju i rewitalizacji części uważanej za tę „słabszą”, czyli Pragi Północ. Aby to zmienić, jeszcze jako studentka zaproponowała wybudowanie mostu pieszo-rowerowego przez Wisłę, co ostatecznie stało się w 2024 roku.
Inwestor Stalowej 55-57 deklaruje, że projekt przygotowany przez WXCA będzie zrealizowany bez większych odstępstw. Jesteśmy bardzo zadowoleni z przygotowanej koncepcji i zależy nam na tym, aby podczas realizacji zachować jej jakość – zarówno w zakresie bryły, jak i detali architektonicznych – dodaje prezes TBS Warszawa Południe.
Wpis do rejestru zabytków może skomplikować inwestycję
Kiedy już udało się wypracować rozwiązania akceptowane przez konserwatora zabytków, przygotować dokumentację architektoniczno-budowlaną oraz uzyskać prawomocne pozwolenie na budowę, na drodze do realizacji TBS-u pojawił się problem.
Jedna z organizacji działających na terenie Pragi wystąpiła z wnioskiem o objęcie ochroną konserwatorską części istniejącej na działce, obecnie nieużytkowanej oficyny z początku XX wieku. Jak podkreśla Adam Godusławski, wcześniejsze stanowiska służb konserwatorskich nie wskazywały, aby obiekt ten miał wartości uzasadniające indywidualny wpis do rejestru zabytków. Wniosek o wpis został odrzucony przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, jednak od tej decyzji wniesiono odwołanie do Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego. Obecnie inwestor czeka na rozstrzygnięcie ministra. Co to w praktyce oznacza?
Dopiero po jego otrzymaniu będziemy mogli podjąć dalsze decyzje. Jeżeli obiekt zostanie objęty ochroną, będziemy musieli rozważyć jego wkomponowanie w projekt i odpowiednio zmodyfikować koncepcję. Może to również oznaczać konieczność zmiany dokumentacji architektoniczno-budowlanej oraz uzyskania zamiennego pozwolenia na budowę. Na tym etapie nie chcielibyśmy więc spekulować. Czekamy na ostateczne rozstrzygnięcie Ministerstwa Kultury i wtedy odpowiednio dostosujemy dalsze działania.
Gdzie leży granica ochrony konserwatorskiej?
Ta sprawa prowokuje do zadania pytań o to, jakie są granice odpowiedzialnej i racjonalnej ochrony zabytkowej tkanki miasta. Zdaniem Małgorzaty Dembowskiej w przypadku Stalowej 55-57 mowa o niewielkim obiekcie, pozbawionym szczególnie wyrazistych cech architektonicznych, a dodatkowo sposób jego usytuowania na działce tworzy wrażenie chaosu.
Ten zastany układ w istotny sposób ogranicza możliwość racjonalnego zagospodarowania wnętrza kwartału i zaprojektowania odpowiednio doświetlonych mieszkań. Budynek jest również w bardzo złym stanie technicznym – prawdopodobnie znaczna część jego ścian wymagałaby przemurowania. Jego adaptacja oznaczałaby więc bardzo duże nakłady, przy jednocześnie znikomej wartości, jaką zachowanie tej struktury mogłoby wnieść do przestrzeni kwartału.
Jej zdaniem sytuacja jest tym bardziej niezrozumiała, że dużą wartość historyczną miała zabytkowa fabryka Dawnych Kas Pancernych na sąsiedniej działce – ale dziś po niej została tylko frontowa elewacja, bo obiekt nie podlegał ochronie w całości. A w tym przypadku jego forma i lokalizacja nie kolidowały z potrzebą uzupełnienia zabudowy i – według niej – to tutaj naprawdę warto było powalczyć o kompleksowy wpis do rejestru.
Jak zachować kompromis pomiędzy szacunkiem do tego co zastane a szansą na realizację ważnych dla miasta i mieszkańców budynków? To temat, który często wraca, a w przypadku mieszkań społecznych powoduje dodatkową frustrację, ponieważ tych budynków naprawdę potrzebujemy. Doszliśmy bowiem do tego, że kilka milionów Polaków tkwi w „luce czynszowej” – zarabia zbyt dużo, by ubiegać się o mieszkanie komunalne od gminy i jednocześnie za mało, by uzyskać zdolność kredytową. Dla wielu więc mieszkania społeczne są więc szansą na godne życie.
TBS-y i SIM-y w natarciu
Nie można nie zauważyć, że na tym rynku w 2026 roku nastąpiło sporo ożywienie. Budownictwo społeczno-czynszowe, jeszcze kilka lat temu na marginesie analiz i realizacji, obecnie jest coraz bardziej zauważane. Jak donosił we wrześniu Otodom, opierając się na danych GUS, od stycznia do sierpnia 2026 roku TBS-y i SIM-y oddały do użytkowania w sumie 4163 mieszkania. To w skali roku oznacza zmianę aż o 84 proc.
Czytaj też: Grzegorz Piątek pisze o najlepszym budynku w Polsce wg SAPR i jury Nagród Polityki - TBS Ajnfart w Rybniku
Z kolei w sierpniu Kompas Inwestycji odnotował 2381 inwestycji tego typu, przy czym 304 jest w budowie, 273 są gotowe do rozpoczęcia prac, natomiast reszta w przygotowaniu. Jeśli chodzi o lokalizację, najwięcej z nich koncentruje się w województwach mazowieckim – 17%, dolnośląskim (13%) oraz śląskim (9%), najmniej – w opolskim i świętokrzyskim, po 2%. Spora liczba projektów znajdujących się na etapie wizji i zapowiedzi mogłaby wskazywać na dalszy potencjał rozwoju publicznego budownictwa mieszkaniowego. I jest to dobra wiadomość.
Jakie będą dalsze losy TBS-u na Stalowej 55-57? W tej chwili kluczowe jest zakończenie postępowania dotyczącego ochrony konserwatorskiej i możliwość rozpoczęcia procedury wyboru wykonawcy. Jak podkreśla prezes Adam Godusławski, jeżeli uda się rozstrzygnąć przetarg w przyszłym roku, realizacja inwestycji, uzyskanie pozwolenia na użytkowanie i rozpoczęcie zasiedlania budynku powinny potrwać około 24 miesięcy.
