Spis treści
TBS-y w walce ze stereotypami
Mieszkania Towarzystw Budownictwa Społecznego są przeznaczone dla osób znajdujących się pomiędzy rynkiem komercyjnym a mieszkaniami komunalnymi. Korzystają z nich ci, których nie stać na zakup własnego lokum ani na wynajem na zasadach rynkowych, a jednocześnie osiągają zbyt wysokie dochody, by ubiegać się o mieszkanie komunalne.
Czytaj także: TBS, w którym jest "jakby luksusowo". Czy wymarzone mieszkanie można znaleźć w publicznej inwestycji?
Przez lata wokół TBS-ów narosło wiele mitów. Często można usłyszeć, że oferują mieszkania gorszej jakości, położone w mało atrakcyjnych lokalizacjach i przeznaczone dla osób, których „nie stać na nic lepszego”. Nierzadko są też mylone z mieszkaniami komunalnymi, które w powszechnej świadomości kojarzą się z najskromniejszym standardem. Tymczasem współczesne inwestycje TBS skutecznie przełamują te stereotypy. Powstają w dobrze skomunikowanych częściach miast, oferują przestronne i dobrze doświetlone mieszkania, a ich otoczenie projektowane jest z myślą o zieleni i wysokiej jakości przestrzeni publicznej. Za wiele z nich odpowiadają uznane pracownie architektoniczne, a część realizacji zdobywa prestiżowe nagrody. Do takich biur bez wątpienia należy JEMS Architekci, którzy zwyciężyli w konkursie na projekt osiedla TBS na warszawskiej Ochocie.
Historia tej inwestycji jest wyjątkowo długa. Choć konkurs architektoniczny rozstrzygnięto już w 2009 roku, umowę na budowę osiedla podpisano dopiero jesienią 2023 roku. Prace budowlane ruszyły pełną parą wiosną 2024 roku, a mieszkańcy będą mogli wprowadzić się do nowych lokali już wkrótce. Osiedle powstało przy skrzyżowaniu ulic Banacha i Grójeckiej – w doskonale skomunikowanej części Warszawy, obsługiwanej przez liczne linie tramwajowe i autobusowe. Dodatkowym atutem jest budowana w sąsiedztwie trasa tramwajowa prowadząca do Dworca Zachodniego.
Osiedle stanęło na terenie targowiska
Mimo, że dotyczy budownictwa społecznego, nie jest to do końca różowa historia. Część osiedla zaplanowano na terenie popularnego warszawskiego targowiska, co od początku budziło sprzeciw kupców. W efekcie protestów zrezygnowano z planowanych budynków wielofunkcyjnych na rzecz nowej hali targowej z częściowo zadaszonym placem handlowym. Jej projekt również przygotowała pracownia JEMS Architekci.
Czytaj także: 14 lat czekał na budowę, ale jest już prawie gotowy. To TBS na Ochocie projektu JEMS Architekci
Dodatkowych komplikacji dostarczyły problemy z pozyskaniem finansowania budowy mieszkań TBS, dlatego realizację rozpoczęto od hali targowej. Choć pierwszą łopatę wbito już w połowie 2012 roku, inwestycja znacząco się opóźniła z powodu bankructwa generalnego wykonawcy oraz kolejnych zastrzeżeń zgłaszanych przez kupców. Ostatecznie nową halę Zieleniak oddano do użytku dopiero w czerwcu 2016 roku. Na rozpoczęcie budowy osiedla mieszkaniowego trzeba było czekać jeszcze siedem lat.
Dziś o osiedlu można już rozmawiać nie na podstawie wizualizacji, lecz gotowej realizacji. Z okazji zbliżającej się daty oddania inwestycji do użytku, wzięliśmy udział w spacerze z głównym architektem, Pawłem Majkusiakiem z pracowni JEMS oraz Adamem Godusławskim, prezesem TBS Warszawa Południe, którzy opowiedzieli o najważniejszych założeniach projektu i kompromisach, jakie towarzyszyły jego powstawaniu.
Projekt dojrzewał przez kilkanaście lat
Jak podkreślał architekt Paweł Majkusiak, projekt od początku miał być elementem porządkującym tę część Ochoty. Punktem wyjścia była urbanistyka – domknięcie narożnika ulic Banacha i Grójeckiej oraz wyznaczenie nowej przestrzeni publicznej. Dużą kubaturę rozbito na cztery czytelne bryły, dzięki czemu zabudowa lepiej wpisuje się w skalę okolicy i tworzy kameralne wnętrza między budynkami. Wszystkie części łączy konsekwentnie stosowany motyw kwadratu, widoczny zarówno na elewacjach, jak i w posadzce placu.
Projektanci już na etapie przedprojektowania zakładali, że budynek nie może odwracać się od miasta. „Od samego początku wiedzieliśmy, że to ma być bardzo mocny parter usługowy” – podkreślał Majkusiak. Z tego samego powodu zachowano przebieg dawnej ulicy Opaczewskiej w formie charakterystycznej bramy prowadzącej przez budynek.
Projekt dojrzewał przez kilkanaście lat, a długie procedury administracyjne ostatecznie okazały się dla niego korzystne. W tym czasie udało się poprawić rozwiązania elewacyjne, zwiększyć efektywność energetyczną budynku i przeprojektować plac przed osiedlem. Zamiast dużej utwardzonej powierzchni powstało bardziej zielone otoczenie, które ogranicza nagrzewanie się przestrzeni latem.
Ratunek przyniósł Lex Deweloper
Nasi rozmówcy nie ukrywają, że wiele decyzji było efektem świadomych kompromisów. Dobrym przykładem są loggie, które zastąpiły tradycyjne balkony. To rozwiązanie lepiej chroni mieszkańców przed hałasem ruchliwego skrzyżowania, choć wymaga zastosowania niewielkiego progu wynikającego z konstrukcji i izolacji budynku. Osiedle liczy 200 mieszkań o powierzchni od 30 do 70 m², blisko 1900 m² lokali usługowych oraz niemal 100 miejsc parkingowych. W budynku znalazły się także trzy mieszkania dwupoziomowe i 25 lokali dostosowanych do potrzeb osób z niepełnosprawnościami. Jak podkreślał Adam Godusławski, układ mieszkań "wynikał przede wszystkim z analizy rzeczywistych potrzeb przyszłych najemców".
Na ostateczny kształt inwestycji wpłynęły również zmiany przepisów. Gdy w trakcie przygotowań uchwalono miejscowy plan zagospodarowania, konieczne okazało się skorzystanie z procedury Lex Developer. Pozwoliło to nie tylko uniknąć wieloletnich sporów administracyjnych, ale również wykorzystać dodatkowy czas na dopracowanie projektu.
Dostępność kosztem kompromisów?
Podczas spaceru często powracał temat kosztów. W przypadku TBS każda decyzja projektowa przekłada się bowiem na późniejsze opłaty ponoszone przez mieszkańców. „Czasami musimy decydować się na kompromisy, jeśli chcemy, żeby dostępność była jak największa” – mówił Godusławski. Jak wyjaśniał, droższe rozwiązania, takie jak drugi poziom garażu podziemnego czy bardziej kosztowne detale architektoniczne, oznaczałyby wyraźnie wyższy czynsz. To zasadnicza różnica między TBS-em a inwestorem komercyjnym – spółka nie tylko buduje osiedle, ale będzie nim również zarządzać przez kolejne lata. Ta inna perspektywa oznacza, że TBS-owi łatwiej przychodzą inwestycje związane z trwałością budynku i wpływające na zmniejszenie kosztów jego użytkowania.
Dlatego jednym z elementów, na których zdecydowano się nie oszczędzać, są rozwiązania energetyczne. Na dachu zamontowano instalację fotowoltaiczną współpracującą z magazynem energii o pojemności 200 kWh, a budynek wyposażono w wentylację mechaniczną z rekuperacją. „Zainwestowaliśmy w magazyny energii. To chciałbym, żeby było zauważone, bo mało kto to robi” – podkreślał Godusławski.
Miejską funkcję pełni również parter. Największy lokal usługowy nie zostanie przeznaczony na handel wielkopowierzchniowy, mimo że zainteresowanych najemców nie brakowało. Celem było stworzenie miejsca, które będzie aktywizować plac i zachęcać mieszkańców do korzystania z przestrzeni publicznej. Jak podsumował Paweł Majkusiak, chodziło o to, „żeby ten dom nie był granicą, tylko wciągał ludzi”.
