Przeznaczone docelowo dla 10 tysięcy mieszkańców miasteczko Siewierz Jeziorna, które realizuje Pana firma jest pierwszym w Polsce tej skali osiedlem powstającym według zasad nowego urbanizmu – nurtu zapoczątkowanego w latach 80., który postuluje m.in. powrót do tradycyjnego projektowania miast, z centralnym rynkiem, zabudową kwartałową i ulicami dostosowanymi do skali pieszego. Po 8 latach od rozpoczęcia prac koncepcyjnych właśnie wprowadzili się do niego pierwsi mieszkańcy. Jak buduje się od podstaw nowe miasto?
Pierwszym etapem było znalezienie miejsca spełniającego kluczowe kryteria dla powodzenia całego przedsięwzięcia. Zdecydowaliśmy się na realizację inwestycji na terenie miasta Siewierz w województwie śląskim. Miały na to wpływ cztery główne czynniki: dobra lokalizacja, zaledwie 20 minut od centrum Katowic, otwarte na współpracę władze samorządowe, malownicze położenie działki nad Zalewem Przeczycko-Siewierskim i duży potencjał rozwoju gospodarczego regionu. Realizacja całości zajmie jeszcze przynajmniej 17 lat. Na razie zabudowujemy pierwszy kwartał, czyli mniej więcej 2% wszystkiego, co jest planowane i z tego pierwszego kwartału powstało około 60% – 17 domów szeregowych i bliźniaczych oraz kamienica z 26 lokalami mieszkalnymi i dwoma komercyjnymi. Tę część inwestycji realizujemy sami, jako spółka ALTA, która jest jednocześnie właścicielem terenu, odpowiada za jego uzbrojenie i przygotowanie dokładnych planów dzielnicy. Za realizację pozostałych odpowiadać będą deweloperzy. W tej chwili jeden z nich buduje już pięć domów szeregowych, a za moment kolejny rozpocznie następną kamienicę. Na przełomie marca i kwietnia przyszłego roku w sumie będzie gotowych ponad 100 mieszkań i domów.
Najpierw były warsztaty charette, później na ich podstawie powstało Studium uwarunkowań i plan zagospodarowania, następnie budowa infrastruktury we współpracy z miastem i szukanie inwestorów, którzy zrealizowaliby poszczególne części założenia. Czy to może się opłacać inwestorowi?
Dużo łatwiej się buduje, kiedy wszystkie zainteresowane strony rozumieją, dlaczego dana inwestycja musi powstać w określony sposób. Procesy sądowe, które się toczą przy większości dużych projektów deweloperskich czy protesty stowarzyszeń ekologicznych to ryzyko, które oczywiście jest wyceniane przez rynek in minus. Wpływa ono na zyskowność inwestycji i na jej koszty. Metoda, którą prowadzimy, konsultując się nieustannie ze społeczeństwem, ze wszystkimi decydentami od sieci i dróg, powoduje, że łatwiej, a w efekcie dużo taniej prowadzi się inwestycję.
Dlaczego w takim razie nie powstaje więcej takich realizacji?
Trudno powiedzieć. Wydaje się, że „spetryfikowana” metoda prowadzenia inwestycji mieszkaniowych jest prosta dla analityków i zrozumiała dla zarządów banków, które udzielają deweloperom kredytów. Została przekuta na jakieś procedury. Jeśli ktoś usiłuje zrobić coś więcej, opór instytucji finansujących, zarządów spółek, akcjonariuszy, rad nadzorczych czy też urzędów jest tak duży, że w końcu rezygnuje. Oni widzą ryzyko w innowacji. Do ryzyka związanego choćby z protestami ekologów są przyzwyczajeni, po prostu obudowują je marżą.
i
Wprowadziliście wiele rozwiązań, na które rzadko decydują się deweloperzy, na przykład ulice wysypane żwirem, by samochody nie mogły się rozpędzać, stosujecie materiały z odzysku, choćby kostkę rozbiórkową z terenu dworca w Opolu. Czym jeszcze różni się ten projekt od innych inwestycji mieszkaniowych w Polsce, które w nazwie mają przedrostek eko?
Materiały kupujemy od miejscowych producentów, żeby zmniejszyć zużycie energii na transport, ale również, by zainteresować lokalną społeczność biznesową naszym projektem. Jeżeli chodzi o „projektowanie bezpieczeństwa”, to staramy się nie stosować klasycznych barier: murów, szlabanów, ogrodzeń, tylko wytyczać ulice i alejki w ten sposób, by ludzie czuli się bezpiecznie, bo to poczucie jest najważniejsze, a nie kamery. Wprowadzamy efektywne zarządzanie wodą. Alejki żwirowe mają też to do siebie, że są przepuszczalne, więc woda zostaje w glebie. Tam, gdzie to niemożliwe, zbieramy deszczówkę, żeby ją następnie wykorzystać do nawadniania. Przewidywania dla Śląska są bowiem takie, że w regionie coraz częściej będzie występować susza hydrologiczna. Oświetlenie ulic, oprócz tego – co oczywiste – że zużywa energię, odpowiada też za tzw. zanieczyszczenie świetlne, a ono również ma bardzo negatywny wpływ na środowisko. Większość ulic w naszej dzielnicy to prywatne drogi osiedlowe, nie musimy ich więc oświetlać zgodnie z normami europejskimi.
Styl, w jakim zaprojektowano osiedle nazywacie classic modern. Czym się charakteryzuje?
Chcemy, żeby domy wyglądały jak domy. Natomiast nasz kod architektoniczny nie bazuje jedynie na kształtach, płaskie dachy również są dopuszczone, a przede wszystkim na kolorach i materiałach odnoszących się do architektury Śląska. Generalna zasada brzmi: no fake, czyli nie udajemy. Jak coś wygląda jak kamień, to jest z kamienia.
Miasteczko Siewierz odwiedził architekt Leon Krier, znany promotor architektury tradycyjnej. Jak oceniał projekt?Zaproponował między innymi, żebyśmy zrobili zegar na wieży, która już stoi, co wydaje się warte rozważenia. Przesłał też rysunek kopuły dla wieży, ale nie wiem, czy akurat w tej kwestii się przekonamy. Bardzo mu się podobały szczegółowe rozwiązania krawężników koło ogródków. Stoczył długą dyskusję z naszym głównym urbanistą, Maćkiem Mycielskim, na temat kształtu pierwszego skweru. Był prostokątny, nachylony mniej więcej pod katem 6 stopni. Wyrzeźbiliśmy go w taki sposób, by stworzyć jakby amfiteatr – z niewielką, około półmetrową skarpą. To są szczegóły, ale w tej chwili dzieci się tam bawią bez żadnych dodatkowych urządzeń – po prostu turlają się z tej mikrogórki. Niedawno miałem audycję w radiu i jeden ze słuchaczy pytał, co w tym projekcie jest innowacyjnego. Gdy ogląda się to, co robimy, to na pierwszy rzut oka nie ma w tym nic innowacyjnego, dopiero po powrocie do domu widać różnicę.
Angażuje się Pan w wiele projektów na rzecz poprawy ładu przestrzennego w Polsce. Organizujecie spacery i warsztaty na temat zrównoważonej urbanistyki, na stronie inwestycji zachęcaliście do podpisania petycji w sprawie przyspieszenia prac nad nowelizacją ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Czy ten problem zawsze był dla Pana istotny?
Na pewno im więcej wiem, tym więcej widzę. Dużą krzywdę wyrządziła mi książka Wanna z kolumnadą Filipa Springera, bo jeszcze bardziej otworzyła oczy na pewne rzeczy. Od dawna zwracałem uwagę na to, jak wygląda przestrzeń dokoła, ale nie do końca wiedziałem, dlaczego tak jest, w jakim potwornym chaosie żyjemy. Jako ojciec czworga dzieci widzę też, jak to źle wpływa na młodzież. Mówimy: zrób porządek w pokoju, a tymczasem na zewnątrz jest bałagan. To potworna hipokryzja dorosłych. Myślę, że wpływ chaosu przestrzennego na społeczeństwo jest olbrzymi i że w pewnym sensie powiązany jest on też z agresją, z którą spotykamy się na co dzień na drogach czy w komunikacji publicznej. Jaki udział w inwestycji mają władze Siewierza? Zobowiązały się zainwestować w projekt 7 mln złotych. Z tych środków mają przede wszystkim wykonać drogi i przyłącza kanalizacyjne. Na razie doprowadziły wodę i wybudowały fragment pierwszej ulicy na działce, którą przekazaliśmy gminie. Do marca powinny zakończyć się prace nad doprowadzeniem kanalizacji.
Czy na terenie dzielnicy powstanie publiczne przedszkole lub szkoła?
W samym Siewierzu, po drugiej stronie zalewu, buduje się w tej chwili zupełnie nowe przedszkole dla 300 dzieci. W mieście jest też bardzo dobra szkoła podstawowa, do której jedzie się pięć minut, kolejna jest w Mierzęcicach, oddalonych zaledwie o trzy-cztery minuty drogi. Wszędzie tam na razie są miejsca dla uczniów. Natomiast w planie miejscowym opracowanym przez urząd miasta na podstawie koncepcji Macieja Mycielskiego, a uchwalonym w 2010 roku, mamy działkę przewidzianą pod szkołę i jeżeli będzie taka potrzeba, władze miasta są gotowe ją zbudować.
Odległości, które Pan podaje mierzone są czasem dojazdu samochodem. W przeciwieństwie do wielu zwolenników nowego urbanizmu jako twórcy osiedla nie jesteście radykalnymi przeciwnikami motoryzacji?
Samochody są częścią naszego życia – nie możemy bez nich żyć. Możemy się nimi dzielić, używać ich rzadziej, lepiej je parkować.
Maciej Miłobędzki z biura JEMS opowiadał niedawno anegdotę o jednym z lokatorów zaprojektowanego przez pracownię osiedla Wilanowska, który przy swoim mieszkaniu na parterze postanowił położyć betonową kostkę. Nie udało się, bo zaprotestowali pozostali mieszkańcy. Jak tłumaczył architekt, po raz pierwszy w jego dotychczasowej praktyce mieszkańcy wystąpili w obronie wartości architektonicznych. Czy mieszkańcy nowego Siewierza będą jakoś ograniczani w kwestii zmiany stolarki czy aranżacji ogródków?
Świadomość niewątpliwe rośnie. Konsumenci coraz częściej myślą nie tylko o tym, że kupują, ale też, że kiedyś będą sprzedawać. U nas każdy będzie mógł zmienić stolarkę, pod warunkiem, że będzie taka sama. Na większe ingerencje zawsze będzie musiała zgodzić się wspólnota, a ta najpierw zasięgnie opinii architekta dzielnicy. Bo zmieniając swoje okna, wpływasz na sąsiadów i jeżeli psujesz swój dom, to zmniejszasz wartość domów sąsiadów. W lutym 2014 roku założyliśmy Stowarzyszenie Miasta Zrównoważonego Siewierz Jeziorna, którego celem jest zarządzanie tą dzielnicą. Chcemy uniknąć problemów, jakie mają wspólnoty osiedlowe, dlatego z góry napisaliśmy regulamin. W umowach kupna sprzedaży mieszkań są zapisane zasady, jak tym miastem będzie się administrować w przyszłości i każdy od razu wie, jak to będzie wyglądało. W przydomowych ogródkach nie chcemy na przykład tui ani palm. Takich szczegółów jest dużo. Oczywiście zaraz pojawia się pytanie: czy mi nie wolno mieć w ogródku tego, czego chcę? Oczywiście, że ci wolno. Pod warunkiem, że chcesz tego, co ci wolno. W pewien sposób wymuszamy dobry smak i gust, a przy okazji powstrzymujemy ludzi przed wykorzystywaniem roślin, które nie występują lokalnie.
Robert Jacek Moritz - prezes zarządu ALTA S.A., firmy będącej inwestorem osiedla Siewierz Jeziorna, które powstaje na 130-hektarowej działce nad Zalewem Przeczycko-Siewierskim jako nowa dzielnica Siewierza. Projekt założenia w 2007 roku opracowało biuro Mycielski Architecture & Urbanism, a tzw. kod architektoniczny – Duane Philips z DPZ Europe.
