Budynek mieszkaniowy Restaura w śródmieściu Warszawy

Restaura House in central Warsaw

Nadchodzą wreszcie czasy, kiedy luksus drogiego apartamentowca wyraża się nie poprzez pseudohistoryczne, efekciarskie formy, ale przez prostotę, perfekcyjne wykończenie i dopracowane detale oraz lokalizację – jak w przypadku nowej realizacji w ścisłym centrum Warszawy, obok ikony stołecznej architektury: Domu Chłopa Bohdana Pniewskiego\At long last, time has come when a luxurious apartment house no longer demonstrates pseudo-historical flashy forms but its quality lies in simplicity, perfect finishing, meticulous detailing and location—as is the case of a new building erected in the very center of Warsaw, next to the icon of the city’s architecture, the Dom Chłopa hotel by Bohdan Pniewski

Sto lat temu śródmiejski kwartał w Warszawie gęstością zabudowy przypominał plaster miodu. Kamienice były jak przywierające do siebie komórki, złożone ze skrzydła frontowego, oficyn bocznych, poprzecznych i tylnych – otaczających mroczne podwórka studnie. Już przed pierwszą wojną światową starano się jednak rozrzedzać zabudowę przez rezygnację z budynku frontowego. Oficyny boczne wydłużano aż do ulicy, przez co ciemne podwórka zamieniały się w otwarte dziedzińce oddzielone od chodnika efektowną kratą. Model się sprawdził, a tak zaprojektowane budynki nieźle funkcjonują do dziś.

Minęło blisko 80 lat i przy ulicy Górskiego odrodziła się kamienica o podobnym układzie przestrzennym. Z tą różnicą, że nie została wciśnięta w pierzeję, lecz wypełnia mały kwartał. Jej współprojektant, Andrzej Jurkiewicz z pracowni PRC, podkreśla, że z każdego mieszkania jest widok na ulicę Górskiego. Wszystkie pomieszczenia są dzięki temu dobrze doświetlone, większość lokali ma okna na przestrzał.

Projektanci w maksymalnym stopniu wykorzystali pod zabudowę sporą działkę. Pod całą posesją znalazł się dwukondygnacyjny parking. Na nim powstały trzy skrzydła w układzie litery U, z prostokątnym dziedzińcem otwartym na ulicę. Wysokość budynku została ograniczona przez zapisy w warunkach zabudowy, a ostania kondygnacja zgodnie z nimi cofnięta. Wytyczne te spowodowały również wprowadzenie podcienia od ulicy Górskiego, co przyczyniło się do nadania mu bardziej wielkomiejskiego charakteru. Zwłaszcza, że przyziemie przeznaczono niemal w całości na lokale użytkowe. Posesja, na której stanął budynek, wciśnięta jest między resztki zabudowy z początku XX wieku, socrealistyczny kompleks domów z lat 50. (projektu zespołu Zygmunta Stępińskiego) a Dom Chłopa – jedną z ikon architektury PRL-u (dzieło Bohdana Pniewskiego z zespołem). Przed 1989 rokiem w tym miejscu planowano budowę dwudziestopiętrowego hotelu. Do realizacji szczęśliwie nie doszło. Stanąłby on blisko zabytkowego Nowego Światu i dziś stanowił niebezpieczny precedens, przesuwając granicę wysokiej zabudowy w Śródmieściu na wschód. Architektura nowego apartamentowca jest neutralna – stanowi intermezzo pomiędzy Domem Chłopa z falującym gzymsem a socrealistyczną zabudową o stromych dachach.

To jeden z najdroższych w Polsce budynków z mieszkaniami na sprzedaż (108 lokali w cenie 14 000-28 000 zł/m²). Przejawem luksusu jest między innymi wykończenie wszystkich elewacji piaskowcem o zróżnicowanych fakturach (gładki i prążkowany), staranne opracowanie balustrad balkonów, efektowne zagospodarowanie dziedzińca oraz standard wykończenia holów wejściowych i klatek schodowych. Te ostatnie wywierają największe wrażenie. Dwie spośród czterech mają schody owijające się wokół duszy oraz efektowne balustrady ze szkła. Stopnie są lekko odsunięte od ściany, co daje spektakularny efekt plastyczny, ma też aspekt praktyczny, bo pomaga w utrzymaniu ścian w czystości. Kamienne schody czy portale drzwi wejściowych (wyższych niż standardowe) to elementy przypominające te z luksusowych, przedwojennych kamienic warszawskich. Najbardziej efektowne są mieszkania na ostatniej kondygnacji. Dzięki jej cofnięciu powstał długi na kilkanaście metrów taras, z którego rozpościera się widok na dachy Śródmieścia. Poważnym mankamentem lokali jest ich wysokość – 2,7 metra, kojarząca się raczej z mieszkaniem w bloku niż luksusowym apartamentem. Przedstawiciele dewelopera sami przyznają, że przy cenie 30 tysięcy złotych za metr kwadratowy zniechęca to klientów do zakupu. Wymogi planu miejscowego zawsze będą stać na przeszkodzie w dążeniu inwestora do osiągnięcia jak najwyższego zysku. W apartamentowcu przy ulicy Górskiego chciał on zmieścić jak najwięcej kondygnacji. Rezultat okazał się wątpliwy. Przy wzroście podaży na rynku luksusowych nieruchomości tego rodzaju błędy mogą okazać się bardzo kosztowne.

Założenia autorskie: Założeniem, które nadało kształt całemu budynkowi, było jak najlepsze wpisanie jego struktury w osnowę urbanistyczną. Inspirację stanowiło sąsiedztwo hotelu Gromada (Domu Chłopa, przyp.red.) oraz budynków przy ulicy Baczyńskiego – to właśnie ono zadecydowało o zastosowaniu otwartego dziedzińca. Rozwiązanie takie zastosowaliśmy niejako wbrew narzucającemu się układowi zamkniętemu, sugerującemu maksymalne wykorzystanie powierzchni działki. Otwarcie bryły było zarazem zagadnieniem, które rozwiązało największy dylemat projektowy, to jest konieczność równomiernego doświetlenia wszystkich mieszkań, niezależnie od ich położenia. Dodatkowo, w tym celu posłużyliśmy się „uwolnionym” planem: poszczególne lokale można dowolnie łączyć i dzielić. Prócz tego, „szczodrze” przydzielaliśmy loggie i balkony – każdy lokal ma zatem zagwarantowany atrakcyjny widok. Aspektem, z którego jesteśmy szczególnie dumni jest wewnętrzny dziedziniec – otwarty na ulicę Górskiego i ogólnodostępny, co pozwala na swobodną osmozę przestrzeni miejskiej, publicznej i półprywatnej. Zieleń, razem z ogrodami zimowymi mieszczącymi się na ostatniej kondygnacji, świadczyć ma o zakorzenieniu budynku w krajobrazie miejskim. Jeśli chodzi o elementy wykończenia na uwagę zasługuje fasada budynku – naprzemiennie gładka i ryflowana – wykonana w całości z kamienia. Nie chcieliśmy ograniczać dbałości o jakość tylko do elewacji frontowej; z każdej strony – zarówno zewnątrz, jak i wewnątrz – budynek przedstawia się, mamy nadzieję, równie dobrze.

Andrzej Jurkiewicz

The site on which the house was built is located in the vicinity of Nowy Świat, the historic development along the Royal Route, and surrounded by some early 20th-cent. houses, a social-realist complex of buildings from the 1950s, and the Dom Chłopa hotel, one of postwar architectural icons. Against such a variegated background, the new building seems to be neutral, and provides a kind of an intermezzo between the Dom Chłopa with its wavy cornices and the socialist-realist development with pitched roofs. According to the construction guidelines, the height of the building was limited, the topmost story moved back and arcading introduced along ul. Górskiego. Areas accessible from the arcades are envisaged for retail venues. This is now one of the most expensive luxury apartment houses in Poland. All the elevations are finished in sandstone, balconies have carefully designed railings, the courtyard is attractively developed, entrance lobbies and staircases have a high-standard finish. However, since the investor wanted the house to have as many levels as possible, the apartments are only 2.7m high.

9 zdjęć