Warszawskie Osiedle Wilno po 15 latach. Ambitne obietnice i spektakularna inicjatywa pracowni HRA i Dom Development to zbyt mało, by stworzyć prawdziwy fragment miasta

Kiedy w 2010 roku rozpoczynała się budowa Osiedla Wilno, prezes stojącego za nim dewelopera – czyli Dom Development – zapowiadał, że będzie ono alternatywą dla Miasteczka Wilanów. Firma miała już za sobą doświadczenia z osiedlem Derby na Białołęce, które moim zdaniem było zaprzeczeniem dobrego osiedla, oraz z Mariną Mokotów, symbolem ówczesnej definicji inwestycji premium, a więc odgrodzonej płotem od reszty dzielnicy. Na Targówku miało powstać coś znacznie bardziej ambitnego: „prawdziwy kawałek miasta”. Po kilkunastu latach widać, że Wilno konkurowało przede wszystkim z własną obietnicą. Choć wiele jej elementów udało się spełnić, to historia tej inwestycji świetnie pokazuje, dlaczego jeden deweloper w ogóle nie powinien takich deklaracji składać.

Zobacz Osiedle Wilno z lotu ptaka

50 hektarów taniego i dobrego miasta na Elsnerowie - nowe miasto w mieście

Osiedle Wilno było przedsięwzięciem na ówczesne czasy wyjątkowym. Jego zaprojektowania w 2009 roku podjęła się pracownia Hermanowicz Rewski Architekci. Koncepcja urbanistyczna obejmowała niemal 50 hektarów, choć sam Dom Development kontrolował mniej niż połowę tego terenu. W pierwszych zapowiedziach deweloper mówił o około 2500 mieszkaniach i małym miasteczku, natomiast w prognozach dotyczących rozwijającego się Elsnerowa pojawiała się liczba kilkunastu tysięcy przyszłych mieszkańców. Te liczby nie opisywały więc zawsze dokładnie tego samego obszaru: czym innym było osiedle budowane przez Dom Development, a czym innym szersze założenie urbanistyczne HRA, obejmujące również grunty innych właścicieli.

Co ciekawe, ta prywatna koncepcja powstawała na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2002 roku, który co prawda dopuszczał zabudowę mieszkaniowo-usługową i określał jej podstawowe parametry, ale nie miał ambicji stworzenia tu kompletnej dzielnicy. Architekci musieli więc w istocie sami zdecydować, jak za pomocą architektury i urbanistyki zapewnić zarówno wysoką jakość życia, jak i oczekiwany poziom zysków dewelopera.

Przeczytaj: Prestiżowe osiedla łanowe, czyli Zawady w Warszawie. To tu mieszkańcy nie chcieli sklepu Dino

Tania alternatywa dla Miasteczka Wilanów

Wzorować mogli się na Miasteczku Wilanów, którego koncepcja rodziła się na przełomie XX i XXI wieku, a budowa ruszyła w 2002 roku. Jej twórcom – Guyowi Perry’emu i pracowni IN-VI – w 2008 roku przyznano za nią nawet prestiżową nagrodę ISOCARP. Ciekawostką jest, że w tym samym czasie, w którym Perry odbierał nagrodę w Barcelonie, Konrad Majszyk w „Życiu Warszawy” pisał o „Wioseczce Wilanów” – „blokowisku bez dróg, sklepów i przedszkoli”, w którym bloki „rosną na ściernisku”, a mieszkańcy po zakupy chodzą w „gumiakach”.

Wilanów od początku był jednak projektowany jako osiedle dla zamożniejszych klientów poszukujących produktu premium. Wilno musiało podejść do rzeczywistości bardziej pragmatycznie – na przykład tworząc mieszkania dopasowane do limitów rządowego programu „Rodzina na swoim”, w ramach którego od 2007 do 2013 roku państwo dopłacało młodym małżeństwom i samotnym rodzicom do kredytu mieszkaniowego. Architekci z HRA musieli więc sięgnąć po prostą architekturę, powtarzalne rozwiązania i ograniczoną paletę materiałów. Istotną różnicę stanowiło też podejście do gęstości. Początkowa koncepcja Miasteczka Wilanów zakładała od 15 do 20 tys. osób mieszkających na 169 hektarach. Wilno również miało zaludnić kilkanaście tysięcy osób, ale na obszarze trzykrotnie mniejszym.

Przeczytaj: Miasteczko Wilanów, kiedyś uznane za najdoskonalsze w Polsce. Oto osiedle w Warszawie w ciągłej rozbudowie

Osiedle Wilno z perspektywy człowieka

Do sukcesu miała prowadzić wierność spójności całego założenia

W tej sytuacji pracownia Hermanowicz Rewski Architekci zaproponowała zwarte, niskie miasteczko oparte na czytelnej hierarchii ulic i przestrzeni wspólnych. Jego główną osią stała się ulica Wierna, prowadząca w stronę pętli autobusowej i planowanej stacji kolejowej, przecinana przez Zamkową, łukowo poprowadzoną Ponarską oraz mniejsze ulice i trakty piesze. Cztero- i pięciokondygnacyjne budynki ustawiono w kwartałach, wzdłuż pierzei i wokół wewnętrznych dziedzińców, uzyskując dużą gęstość bez sięgania po zabudowę wysokościową. W parterach przewidziano lokale usługowe, a pomiędzy kolejnymi etapami – place, skwery, place zabaw i szpalery drzew. Powtarzalne bryły połączyła oszczędna paleta bieli, szarości i antracytu, natomiast własną tożsamość osiedla miały budować nazwy ulic i placów, murale, reliefy oraz detale odwołujące się do Wilna. O wartości projektu nie miała więc decydować kosztowna architektura poszczególnych budynków, lecz spójność całego założenia oraz połączenie mieszkań, codziennych usług i transportu publicznego. Na tle ówczesnego rynku było to dosyć rewolucyjne i ambitne podejście.

Ambicję tego przedsięwzięcia dobrze pokazują opowieści osób, które zajmowały się sprzedażą mieszkań na początku realizacji inwestycji. Podstawowym wyposażeniem biura sprzedaży – obok efektownych materiałów marketingowych, wizualizacji i makiet – były kalosze. Każde wyjście w teren oznaczało bowiem konieczność przedzierania się przez ubłocone pola. Jednocześnie z pierwszymi blokami budowano jednak reprezentacyjny plac Ratuszowy, który miał dowodzić, że obietnica stworzenia miasta nie jest wyłącznie marketingową figurą.

Zobacz, jak się rozwijało Osiedle Wilno - od 2001 do 2026 roku

Zdjęcia pochodzą z serwisu mapowego Urzędu m.st. Warszawy

Spójne na zewnątrz, zaskakująco rozczarowujące w środku

Moje pierwsze spotkanie z tym projektem nastąpiło dopiero w 2023 roku, a więc po ponad dekadzie budowy, zasiedlania i tworzenia się lokalnej społeczności. Pierwsze wrażenie było bardzo pozytywne. Powtarzalność budynków, która na planie mogła wydawać się monotonna, w przestrzeni porządkowała osiedle i nadawała mu spójność. Ulice miały wyraźne pierzeje, drzewa zdążyły podrosnąć, a w parterach działały potrzebne na co dzień usługi: przedszkola, piekarnie, sklepy, kawiarnie i restauracje. Wilno zdawało się przypominać małe miasteczko – miejsce, które zdążyło wytworzyć własny rytm codziennego życia.

Te dobre odczucia zaczęły słabnąć po wejściu do wnętrz poszczególnych kwartałów. Wszystkie odwiedzane przeze mnie etapy były ogrodzone, co oczywiście nie powstrzymało mnie przed wejściem za bramę. Stanowiło jednak istotne ograniczenie możliwości swobodnego poruszania się po osiedlu dla samych mieszkańców. Ze zdziwieniem zorientowałem się, że kolejne bloki zostały ułożone tak, jakbym znajdował się w zabudowie łanowej. Ustawione w szeregu budynki łączyła droga dojazdowa, której na całej długości towarzyszyło ogrodzenie oddzielające jeden etap Osiedla Wilno od kolejnego. Trudno było mi zrozumieć takie podejście do urbanistyki, bo nie sprzyjało ono budowaniu lokalnej społeczności. Mieszkańcy najwyraźniej chronili się przed samymi sobą, ale ceną za to poczucie pozornego bezpieczeństwa były miniaturowe, wręcz karykaturalne place zabaw. Jeśli zaś ktoś miał ochotę odwiedzić sąsiada z innego etapu, którego blok widział przecież ze swojego okna, czekał go co najmniej kilkusetmetrowy spacer. Furtki znajdowały się bowiem tylko na końcach łanu.

Masterplan w istocie był życzeniem

Jeszcze poważniejsza słabość ujawniła się tam, gdzie kończyły się grunty Dom Development. Trzeba pamiętać, że masterplan HRA obejmował również działki należące do innych właścicieli. Na poziomie prawnym pozostawał jednak wyłącznie życzeniem, którego nie chroniło prawo miejscowe. Najlepiej pokazuje to historia ulicy Ponarskiej. W 2021 roku na jej planowanym przebiegu rozpoczęła się budowa bloku realizowanego przez innego dewelopera; budynek ukończono w 2023 roku. Inwestycja zaburzyła koncepcję HRA, ale cóż można było począć? Była zgodna z obowiązującym planem miejscowym z 2002 roku, dlatego urzędnicy nie mieli podstaw, aby odmówić wydania pozwolenia. Prace nad nowym planem dla tego obszaru rozpoczęły się dopiero w 2014 roku i trwały niemal dziewięć lat. Kiedy dokument uchwalono w 2023 roku, nie mógł już zabezpieczyć pierwotnej wizji – trzeba było dostosować ją do istniejącego budynku i skierować pozostały fragment Ponarskiej objazdem przez planowane tereny zielone. Miasto próbowało więc uporządkować dzielnicę dopiero wtedy, gdy znaczna jej część była już zbudowana.

Najdotkliwiej ograniczenia prywatnego masterplanu widać jednak nie w przerwanym przebiegu Ponarskiej, lecz w braku usług publicznych. Osiedle rosło, Dom Development rozpoczynał kolejne etapy, a wraz z nowymi mieszkańcami przybywały dzieci. W parterach pojawiły się prywatne przedszkola, ale rozmawiający z prasą rodzice skarżyli się, że są zatłoczone i nie dysponują nawet własnymi placami zabaw. Najbliższa publiczna szkoła podstawowa znajduje się przy ulicy Mieszka I, prawie dwa kilometry od osiedla. Uchwalony w 2023 roku plan miejscowy zabezpieczył wprawdzie teren pod szkołę i przedszkole, ale rezerwa na mapie nie jest jeszcze działającą placówką. Dla wielu dzieci, które przeprowadziły się tutaj z rodzicami na początku realizacji inwestycji, trzeba dziś szukać raczej szkoły średniej niż podstawówki.

Osiedle spektakularne, miasto jeszcze w drodze

Na tym polega wielka słabość Wilna. Z jednej strony osiedle ma sfinansowaną przez dewelopera stację kolejową, zapewniającą szybkie, kilkuminutowe połączenie ze stacją Warszawa Wileńska. Z drugiej – brak publicznej szkoły w najbliższym otoczeniu sprawia, że wiele rodzin z dziećmi nadal jest uzależnionych od samochodu. Tym bardziej że poza granicami samego osiedla trudno poruszać się komfortowo i bezpiecznie pieszo lub rowerem. Codzienne dowożenie dzieci do odległych placówek zwiększa zapotrzebowanie na drogie i zajmujące przestrzeń miejsca parkingowe. W części gospodarstw domowych potrzebny okazuje się więcej niż jeden samochód, co dodatkowo pogłębia niedobór miejsc postojowych – już dziś jeden z najczęściej podnoszonych przez mieszkańców problemów.

Przeczytaj także: Kto powinien tworzyć nowe dzielnice miasta?

Mamy więc do czynienia z osiedlem spektakularnym – wyjątkową na tle polskiego budownictwa próbą stworzenia spójnego, pionierskiego i przemyślanego fragmentu miasta. Po ponad 15 latach widać, że to podejście w wielu kwestiach nie tylko się sprawdza, ale przynosi znakomite rezultaty. To osiedle projektowane jako relatywnie dostępne cenowo, któremu udało się wybić ponad przeciętność dzięki sile urbanistyki, kompleksowemu podejściu oraz konsekwencji dewelopera w realizowaniu kolejnych etapów. Jednocześnie jednak widać tu doskonale, że planowanie w tak wielkiej skali nie może być domeną prywatną. Deweloper może zbudować mieszkania, ulice, plac, lokale usługowe, a nawet stację kolejową, ale nie zastąpi miasta w planowaniu szkół, przedszkoli, zieleni, transportu i powiązań pomiędzy gruntami różnych właścicieli. Dlatego kolejne wielkie projekty – od Chrzanowa po Miasteczko Mistrzów Olimpijskich i planowaną zabudowę Augustówki – powinny zaczynać się od publicznego planu kompletnej dzielnicy, wypracowanego wspólnie z inwestorami, a nie od prywatnej koncepcji, którą miasto próbuje później dogonić. Dom Development zbudował na Targówku niezwykłe osiedle, ale tworzenie „prawdziwego miasta” jest już odpowiedzialnością władzy publicznej.

----

Dziękujemy, że tu jesteś. Posłuchaj naszego PODCASTU ARCHITEKTONICZNEGO