Spis treści
- Stadion Olimpijski - nie tylko stadion
- Prywatny akademik czy aparthotel?
- Plan miejscowy otworzył drogę do akademika
- Budowa z protestami
- Miejski konserwator pozwolił, wojewódzki zaprotestował
- Pozwolenie unieważnione. Budowa staje
- NSA odwraca sytuację
- Zawodów w odbijanie piłeczki ciąg dalszy
- Prawdziwe zawody, czyli problem stadionu żużlowego
- Co dzieje się z inwestycją w sierpniu 2026 r.?
Spór o zabudowę dawnych basenów przy Stadionie Olimpijskim we Wrocławiu trwa już 11 lat. W 2026 r. sytuacja prawna zmieniła się zdecydowanie na korzyść inwestora. Przeciwnicy Start Parku nie składają broni. Historia inwestycji pokazuje przede wszystkim konsekwencje decyzji podejmowanych przez różne urzędy w różnych okresach.
Stadion Olimpijski - nie tylko stadion
Stadion Olimpijski to skrócone określenie rozległego założenia sportowo-rekreacyjnego powstałego w latach 20. XX wieku i później rozbudowywanego. Obejmowało ono nie tylko stadion, ale również tereny zielone, place, bieżnie, korty, strzelnice, baseny. Był to całościowo zaprojektowany park sportowy.
W 1991 r. Tereny Olimpijskie wraz z obiektami i historycznie ukształtowanym terenem wpisano do rejestru zabytków. Zakres tej ochrony stał się później jednym z najważniejszych elementów konfliktu.
Wpis zespołu do rejestru nie oznacza bowiem tego samego co indywidualny wpis każdego znajdującego się na nim obiektu. Ochronie mogą podlegać m.in. parcelacja, gabaryty i bryły budynków oraz relacje przestrzenne między elementami zabudowy. Jednocześnie objęcie ochroną całego układu nie oznacza automatycznie jednakowego zakresu ochrony każdego jego elementu.
To właśnie ta niejednoznaczność stała się później wiodąca dla pytania, czy pozostałości basenów i ich ziemnych trybun można było usunąć na podstawie uzyskanych przez inwestora zgód.
Prywatny akademik czy aparthotel?
Na Terenach Olimpijskich w sąsiedztwie wrocławskiego AWF na obszarze objętym ochroną konserwatorską spółka deweloperska Dolnośląskie Inwestycje otrzymała pozwolenie na budowę domu studenckiego, czyli budynku zamieszkania zbiorowego. Nie będzie to jednak klasyczny akademik należący do uczelni.
Już w 2021 r. inwestor informował, że lokale mają być sprzedawane prywatnym właścicielom i następnie wynajmowane. Gdy nie będzie pełnego obłożenia studentami, będą mogły korzystać z nich także inne osoby.
Start Park przedstawiany jest jako kompleks typu mixed-use łączący prywatny akademik z usługami, gastronomią, fitnessem, fizjoterapią, wellness i funkcjami sportowymi. Projekt ma obejmować 375 lokali pobytowych, około 7 tys. m² usług i około 22 tys. m² powierzchni całkowitej.
Budowa tego kompleksu jeszcze się nie zaczęła, ale od lat budzi duże kontrowersje. Deweloper otrzymał właśnie zielone światło na rozpoczęcie budowy, ale przeciwnicy inwestycji na terenie zabytkowym nie złożyli jeszcze broni. Cała historia rozpoczęła się ponad dekadę temu.
Plan miejscowy otworzył drogę do akademika
W 2013 r. na wniosek Akademii Wychowania Fizycznego zmieniono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Uczelnia planowała między innymi nowy dom studencki, dlatego na części terenu obejmującego m.in. basen wraz z ziemnymi trybunami dopuszczono funkcję zamieszkania zbiorowego. Co ważne z punktu widzenia późniejszego konfliktu, projekt planu został uzgodniony przez służby konserwatorskie.
Dwa lata później AWF, znajdująca się w trudnej sytuacji finansowej, sprzedała działkę obejmującą teren dawnych basenów spółce Dolnośląskie Inwestycje. Miasto nie skorzystało z prawa pierwokupu.
W ten sposób funkcja wprowadzona do planu z myślą o potrzebach publicznej uczelni mogła zostać od 2015 r. wykorzystana przez prywatnego właściciela.
Spółka Dolnośląskie Inwestycje chciała zbudować na terenie dawnych basenów apartamentowiec. Projekt został jednak odrzucony, jako niezgodny z miejscowym planem. Inwestor zmienił więc koncepcję. Zamiast apartamentów zaprojektowano budynek zamieszkania zbiorowego – dom studencki z usługami i garażem podziemnym. Taka funkcja mieściła się już w zapisach planu z 2013 r.
Budowa z protestami
7 września 2020 r. Miejski Konserwator Zabytków we Wrocławiu wydał zgodę konserwatorską na inwestycję, a 16 marca 2021 r. prezydent Wrocławia udzielił pozwolenia na budowę.
Wiosną 2021 r. rozpoczęły się prace – wycinka drzew i rozbiórka pozostałości dawnego kompleksu basenowego. Wtedy inwestycja wywołała szeroki sprzeciw.
Protestowali mieszkańcy i Grupa Inicjatywna Stadion Olimpijski. Zastrzeżenia zgłaszali również architekci, urbaniści, Wojewódzka Rada Ochrony Zabytków, Dolnośląska Okręgowa Izba Architektów oraz Narodowy Instytut Dziedzictwa.
Pojawiło się zasadnicze pytanie: jak można było dopuścić tak dużą prywatną inwestycję na terenie kompleksu wpisanego do rejestru zabytków?
Miejski konserwator pozwolił, wojewódzki zaprotestował
Pozwolenie konserwatorskie wydał Miejski Konserwator Zabytków, któremu przekazano w tym zakresie odpowiednie kompetencje. Dolnośląski Wojewódzki Konserwator Zabytków ocenił jednak inwestycję zupełnie inaczej. W lipcu 2021 r. wystąpił o uchylenie decyzji miejskiego konserwatora. Argumentował między innymi, że inwestycja prowadzi do likwidacji ziemnych trybun, wymienionych w decyzji z 1991 r. dotyczącej wpisu Terenów Olimpijskich do rejestru. Jego zdaniem usunięcie takiego elementu powinno być poprzedzone decyzją ministra kultury.
Inwestor odpowiadał, że organy konserwatorskie uczestniczyły we wcześniejszych decyzjach dotyczących tego terenu. Już w 2008 r. zaakceptowano jego podział i wydzielenie działki z basenem, a w 2013 r. uzgodniono plan miejscowy dopuszczający zabudowę zamieszkania zbiorowego. Spółka zwracała też uwagę, że wojewódzki urząd konserwatorski znał decyzję miejskiego konserwatora z 2020 r., ale zakwestionował ją dopiero po wydaniu pozwolenia na budowę.
Tak rozpoczęła się trwająca w zasadzie do dzisiaj administracyjna i sądowa batalia.
Pozwolenie unieważnione. Budowa staje
W listopadzie 2021 r. wojewoda dolnośląski stwierdził nieważność pozwolenia na budowę. W lipcu 2022 r. decyzję tę podtrzymał Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego.
Organy uznały, że pozwolenie zostało wydane z rażącym naruszeniem prawa związanego z ochroną konserwatorską terenu.
Deweloper skierował sprawę do sądu, ale w styczniu 2023 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił jego skargę. Wydawało się, że przeciwnicy inwestycji wygrali. Spółka złożyła jednak skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Na rozstrzygnięcie trzeba było czekać prawie trzy lata.
NSA odwraca sytuację
4 listopada 2025 r. Naczelny Sąd Administracyjny wydał wyrok w sprawie o sygnaturze II OSK 1253/23. Uchylił zarówno wyrok WSA, jak i wcześniejsze rozstrzygnięcia administracyjne stwierdzające nieważność pozwolenia na budowę.
Dla wyroku NSA znaczenie miał tryb, w którym pozwolenie próbowano usunąć z obrotu prawnego. Stwierdzenie nieważności ostatecznej decyzji wymaga wykazania rażącego naruszenia prawa – naruszenia oczywistego i niebudzącego poważnych wątpliwości interpretacyjnych.
NSA uznał, że w przypadku Terenów Olimpijskich zakres wymagań wynikających z ochrony konserwatorskiej był na tyle niejednoznaczny, że nie można mówić o takim oczywistym naruszeniu prawa.
Nie oznacza to więc, że sąd uznał inwestycję za właściwą z punktu widzenia ochrony zabytku. Uznał natomiast, że nie istniały wystarczające podstawy do wyeliminowania pozwolenia na budowę w nadzwyczajnym trybie stwierdzenia nieważności.
Pozwolenie z 2021 r. znów mogło obowiązywać. 17 marca 2026 r. wojewoda dolnośląski, ponownie rozpoznając sprawę, odmówił stwierdzenia jego nieważności. Po kilkuletniej przerwie deweloper ponownie mógł przygotowywać realizację inwestycji.
Zawodów w odbijanie piłeczki ciąg dalszy
Urzędnicze zamieszanie nie skończyło się nawet po wyroku NSA. Kolejna odsłona zamieszania wokół inwestycji na Terenach Olimpijskich nastąpiła wiosną 2026 r.
W maju 2026 r. Dolnośląski Wojewódzki Konserwator Zabytków Daniel Gibski ponownie ostro skrytykował inwestycję. Podkreślał, że Tereny Olimpijskie wpisano do rejestru jako zespół wraz z historycznie ukształtowanym terenem, a ziemne trybuny zostały w dokumentacji wymienione wprost. Jego zdaniem planowane zagospodarowanie powoduje uszczerbek dla zabytku. Podobne zastrzeżenia wcześniej zgłaszały Narodowy Instytut Dziedzictwa i Wojewódzka Rada Ochrony Zabytków.
15 maja 2026 r. stanowisko w sprawie opublikował prezydent Wrocławia Jacek Sutryk. Przyznał, że integralność historycznego kompleksu została naruszona, ale stwierdził jednocześnie, że miasto jest obecnie „zakładnikiem” wcześniejszych decyzji.
Samorząd przypomina, że inwestor przedstawił projekt zgodny z obowiązującym planem miejscowym i dysponował wymaganym pozwoleniem konserwatorskim. W takiej sytuacji organ wydający pozwolenie na budowę nie mógł dowolnie odmówić jego udzielenia.
Również w maju Ministerstwo Kultury i Dziedzictwa Narodowego sugerowało, że wcześniejsze pozwolenie konserwatorskie mogło utracić ważność i inwestor przed wznowieniem robót powinien uzyskać nowe. Przeciwnicy akademika dostrzegli w tym możliwość ponownego zablokowania budowy.
Kilka dni później resort wycofał się jednak z tej interpretacji, przyznając, że wcześniejsze stanowisko było błędne.
Prawdziwe zawody, czyli problem stadionu żużlowego
W 2026 r. pojawił się dodatkowy wątek związany z funkcjonowaniem Stadionu Olimpijskiego. WTS Sparta Wrocław obawiała się, że przyszli mieszkańcy lub właściciele lokali mogą protestować przeciw hałasowi, oświetleniu i zwiększonemu ruchowi podczas meczów żużlowych oraz innych imprez.
Inwestor zapewnia, że nie zamierza ograniczać działalności stadionu. Zaproponował rozmowy z miastem, AWF i Spartą, a do księgi wieczystej nieruchomości złożono wniosek o wpis informacji o intensywnym oddziaływaniu pobliskich terenów sportowych, w tym hałasie, świetle i ruchu podczas imprez. Ma to ograniczyć możliwość późniejszych roszczeń osób, które kupią lokale przy działającym stadionie.
Co dzieje się z inwestycją w sierpniu 2026 r.?
Pozwolenie na budowę nr 842/2021 pozostaje w mocy. Stowarzyszenie SOS Wrocław próbowało jeszcze wykorzystać nadzwyczajny tryb przewidziany w art. 161 Kodeksu postępowania administracyjnego. Na razie nie ma jednak informacji o nowym prawomocnym rozstrzygnięciu, które ponownie skutecznie zatrzymywałoby inwestycję.
Deweloper prowadzi przygotowania i komercjalizację Start Parku. Oficjalna strona projektu podaje I kwartał 2029 r. jako planowany termin otwarcia, choć przedsięwzięcie określane jest nadal jako inwestycja „w przygotowaniu”.
