Spis treści
Przekorytarzowane kawalerki
Rzut kawalerki z inwestycji na Dąbrowskiego 16 w Krakowie z korytarzem za 250 tysięcy złotych krąży po mediach społecznościowych od kilku dni. Na planie piętra (poniżej) widać ją w lewym dolnym rogu; długi korytarz zajmuje niemal tyle samo powierzchni, co pokój z aneksem. O samym budynku mówi się mało, a szkoda, bo krytycy znaleźliby w nim dużo pocieszenia. Skala jest przyjazna, a fasada, moim zdaniem, najlepsza jaką w ostatnich latach przywitaliśmy w Krakowie. To zasługa biura Lewicki Łatak, które – i tu zgrzyt – zaprojektowało przecież i nieszczęsne kawalerki, naprawdę dość niewielkie, za to z długimi i w niektórych przypadkach nieustawnymi korytarzami. W ich sprawie skontaktowaliśmy się z autorem, architektem Piotrem Lewickim, który zaprosił nas do rozmowy i wspólnego zwiedzania realizacji – włącznie z przekorytarzowanymi kawalerkami.
Zobacz także: Zgoda, wrócę do żywych. Pod jednym warunkiem: stworzycie 507 identycznych, małych mieszkań
Same w sobie, takie układy mieszkań (jeżeli rzeczywiście mówimy o mieszkaniach, a nie o pseudopokojach hotelowych) nie są do obrony, nie ma się co czarować. Kiedy chodzimy po budynku, nie próbuje ich bronić nawet sam Lewicki. Opowiada jednak dużo o kontekście i dość szybko staje się jasne, że z rachunku korzyści i strat, ale i z ograniczeń prawnych wyszło, że korytarze po prostu musiały takie być i inaczej się nie dało. Wkrótce upada też mit funkcji "mieszkalnej" kawalerek.
Łamigłówka
— Istniejący budynek, który stoi w głębi działki, ma kształt U z podwórzem zwróconym w kierunku ulicy. Ten budynek został zachowany w niezmienionym kształcie, a do tego dobudowaliśmy nową plombę z przodu, w pierzei ulicy — opisuje architekt. — Lokalizacja względem stron świata powoduje, że fasada frontowa od ulicy jest elewacją południową, w związku z tym ta od podwórza jest od północy, która nie ma nigdy bezpośredniego nasłonecznienia wymaganego przez warunki techniczne dla mieszkań większych niż jednopokojowe. Mieszkania w oficynie, na parterze i pierwszym piętrze, też nie mają tego nasłonecznienia. Trzeba pamiętać, że w zabudowie śródmiejskiej mieszkanie jednopokojowe może nie mieć bezpośredniego nasłonecznienia. Mieszkania większe – muszą.
i
i
Zadanie, przed jakim wobec tego stanęła pracownia, nazywa łamigłówką. Trzeba było przecież w istniejącej bryle stworzyć takie mieszkania, których oczekiwał deweloper (czyli również małych), a jednocześnie wydobyć atuty starych murów, geometrii budynku dawnej fabryki. — Tam jest 30-parę mieszkań i uważam, że większość ma dobre rozkłady — mówi mi Piotr Lewicki. I trudno się z nim nie zgodzić. Są tu mieszkania większe i mniejsze, ze stropami wykończonymi w deskowanym betonie, z dużymi oknami, wysokie na 4 metry, dwupoziomowe. A kawalerki z długimi korytarzami?
Mieliśmy do wyboru takie opcje: pierwsza - połączyć te mieszkania w większe i zaproponować zupełnie inny rozkład. Ale wtedy byłoby to mieszkanie prawie 70-metrowe, jednopokojowe (bo nie ma bezpośredniego nasłonecznienia); za ok. 1,4 mln - niesprzedawalne, klienci ten wariant odrzucili. Druga: jeżeli korytarz jest taki kuriozalny, to go obetnijmy i włączmy do przestrzeni wspólnej budynku. Mamy zapas powierzchni (mieszkanie ma powierzchnię 33 m², a więc więcej niż wymagane minimum 25 m²), moglibyśmy z tego korytarza obciąć połowę, druga byłaby za drzwiami. Ale wtedy byłby to korytarz prowadzący tylko do tego jednego mieszkania i właściciel i tak by go używał. Zwróciłby się do wspólnoty z prośbą o możliwość wygrodzenia, bo ta przestrzeń i tak nie byłaby nikomu innemu potrzebna
— tłumaczy. W mieszkaniu z najdłuższym korytarzem rzeczywiście da się go zabudować szafą. Wysokie stropy na wyższych piętrach dają dodatkowe opcje aranżacji w pionie. Ale są i lokale z nieco krótszymi korytarzami, już nie tak ustawnymi, niższe. Kiedy oglądaliśmy te pierwsze, viralowe, wnętrza były już w większości wykończone przez samego dewelopera - prawdopodobnie pod wynajem krótkoterminowy. Kanapa, aneks kuchenny, stół, łazienka, sztuczne rośliny. Stylowo, chwilowo. Jednak pseudohotel.
i
Rachunek ekonomiczny dewelopera
Każdą inwestycją rządzi rachunek ekonomiczny, tak było i w tym przypadku. I to właśnie rachunek, a nie względy środowiskowe (upewniłam się), przesądził o tym, że dawnej krakowskiej fabryki koronek i trykotaży nie wyburzono i nie zastąpiono nową tkanką. Adaptacja, po podliczeniu wszystkich kosztów, po prostu bardziej się opłacała; zapisy planu miejscowego dla istniejących budynków pozwoliły np. zrezygnować z budowy kosztownego podziemnego garażu, który trzeba by stawiać na mocno podmokłym terenie. Zamiast tego na parterze powstało 9 miejsc w garażach. Czy na ulicy będzie gdzie parkować? No cóż, może być ciężko, okolica mocno się zabudowuje.
Rachunek ekonomiczny przesądził też o braku wind. Nie ma ich w całym dwupiętrowym budynku, w żadnej z klatek schodowych. Kiedy zwiedzamy, ekipy wykończeniowe kursują po ciężkie worki z klejem do płytek, jeden po drugim, w górę i w dół. Czy w społeczeństwie starzejącym się rezygnacja z wind się broni? Nie musi się bronić, bo przy tej wysokości zabudowy nie wymaga ich prawo budowlane. Wiadomo jednak, że przez ten brak nie jest to budynek dla rodzin z małymi dziećmi i dla seniorów.
Zobacz także: Adaptacja zdrowego rozsądku. To praca, w której każde odsłonięcie podłogi potrafi zmienić pierwotne założenia
i
i
Koronkowa fasada
Wizyta na budowie i szczera rozmowa z Piotrem Lewickim przypomina mi, że świat architektury stoi na kompromisach. Inwestycja wypełnia przecież postulat wyboru adaptacji na rzecz rozbiórki. Ożywia martwą przestrzeń pofabrycznego Podgórza. Oddaje niewielkie osiedle w ludzkiej, miłej skali, bez bram i furtek, otwarte. Z zielonym dziedzińcem. Z odsłoniętymi leciwymi cegłami na klatce schodowej, z przyjemną dla oka elewacją plecioną z betonowej cegły (do której długo i z przekonaniem szukano wykonawcy) i szytymi z metalu detalami okien. Z dwupoziomowymi mieszkaniami i upamiętnieniem dla industrialnej przeszłości.
Przy tym zawiera jednak mieszkania, które wybacza chyba tylko najem krótkoterminowy. I być może do tego sprowadza się ten zgrzyt - by nazywać rzeczy po imieniu: na Dąbrowskiego 16 znajdują się mieszkania, ale też lokale inwestycyjne, pod wynajem. A fasada jest po prostu prześliczna.
i
Za-rzuty w adaptacjach
Czy rozkłady mieszkań mogą świadczyć o wartości całego projektu? Odpowiedź jest stara jak świat i brzmi: to zależy. Dyskusja na ten temat wciąż pozostaje otwarta i jest częścią szerszego zjawiska. Im częściej wybierać będziemy adaptację na rzecz rozbiórki i budowy od nowa, a przecież właśnie w tę stronę chcemy w Europie zmierzać, tym większe będą szanse na słabsze, bo kompromisowe rzuty mieszkań. Nie są one, wbrew powszechnemu mniemaniu, zależne wyłącznie od architekta, jego wizji i umiejętności. Projektanta często ogranicza szereg norm, o których znaczna większość społeczeństwa nie ma wiedzy, i wskaźników - również tych pokazujących, czy inwestycja już zaczęła się opłacać, czy jeszcze nie. Plecie więc z tego, co ma do dyspozycji.
Opowieść o projekcie nowego życia dla fabryki koronek i trykotaży Piotr Lewicki zaczął tak: istnieje przekonanie, że architekt może więcej niż w rzeczywistości. To nie truizm, ale też nie każdy projekt zasługuje, by go w ten sposób usprawiedliwić. Ten na Dąbrowskiej 16, Piotra Lewickiego i Kazimierza Łataka, nie zostawia w tej kwestii wątpliwości.
Pełną prezentację inwestycji przy Dąbrowskiego 16 w Krakowie pokażemy w "Architekturze-murator" w osobnej publikacji.
i
Zobacz także: To był tylko zły sen, Rawelinie. Żołnierzy i strzelców dawno już tutaj nie ma, zastąpili ich milionerzy
24
