Spis treści
Uzupełnienie parahistoryczne vs. komercja
Rawelin VIII to nowa zabudowa mieszkaniowo-usługowa powstająca na miejscu dawnej, już nieistniejącej fortyfikacji, której formę współcześnie odtwarza. Inwestycja zlokalizowana jest na warszawskim Służewcu. Powstała na pustej działce. Jedynym śladem po pierwotnym rawelinie była odkryta w trakcie prac archeologicznych płyta ceglano-kamienna. Dokumentację historyczną sprowadzili w przeszłości z Moskwy naukowcy z Wydziału Architektury Politechniki Warszawskiej – Piotr Molski i Cezary Głuszek.
Czytaj także: Kiedyś tradytor, teraz beton. Wskrzeszą rosyjską fortyfikację i umieszczą w niej luksusowe mieszkania
Pierwszy współczesny projekt Rawelinu opracowała w latach 2014–2015 pracownia Fest Grupa na zlecenie firmy KAMALA (potem Tourret Development), w ramach kompleksowej dokumentacji zagospodarowania Fortu VIII Służew. Ostatecznie jednak inwestor zdecydował się na realizację jedynie adaptacji koszar, części parku i wybudowania Osiedla Fort Służew (trzy budynki mieszkalne). Rawelin nie został wówczas zrealizowany, mimo, że uzyskał on pozwolenie na budowę. Jak stwierdza Marcin Górski z Fest Grupy:
(...) gorąco zachęcaliśmy Inwestora do zajęcia się fortem zgodnie z nasza wizją. W tamtych czasach była to niepowtarzalna inwestycja, o wysokim ryzyku finansowym i zakładam, że stąd była decyzja o ograniczeniu działań tylko do istniejących elementów fortu.
Mimo, że architekci opowiadali się za odtworzeniem obiektu, to ich zdaniem funkcja mieszkalna na dawnych fortyfikacjach jest niepożądana. Jej wprowadzenie wiąże się z ograniczeniem publicznego dostępu do zabytku, jak w przypadku fortu przy ul. Idzikowskiego. Uważają, że zdecydowanie lepiej jest wprowadzać funkcje usługowe, kulturalne, konferencyjne, sportowe, a nawet hotelowe.
Marcin Górski podkreśla:
„Decyzja o wprowadzeniu funkcji mieszkalnej (na etapie kiedy my uczestniczyliśmy w projekcie) wynikała z narzucenia funkcji przez dewelopera i była powodowana względami komercyjnymi, pomimo naszych sugestii że lepiej wpisują się inne funkcje.”
Konserwator Michał Krasucki przyznaje, że na etapie uzyskiwania zaleceń, a później uzgadniania warunków zabudowy określone zostały kluczowe wytyczne konserwatorskie, które zakładały odtworzenie w nowej kubaturze zarysów dawnych umocnień (ziemnych i murowanych). W stosunku do samej funkcji konserwator nie był już jednak aż tak rygorystyczny. „Na etapie rozmów z konserwatorem inwestor i projektanci mogli prowadzić dialog i negocjować niektóre rozwiązania.” - mówi Krasucki.
Gorący kartofel, czy smaczny kąsek?
W kolejnych latach deweloper stopniowo wycofywał się z Polski. Działka z pozwoleniem na budowę Rawelinu przez długi czas nie znajdowała nabywcy. Ostatecznie została kupiona przez czterech prywatnych inwestorów, z których każdy prowadzi własną działalność – projektową, wykonawczą lub deweloperską w małej skali.
Czytaj także: Tak daje się zabytkom drugie życie. Oto polskie metamorfozy na plus
Jednym z inwestorów jest Mariusz Lewandowski, którego pracownia architektoniczna SAMI Architekci przejęła pracę nad projektem. Jak podkreśla, dla biura specjalizującego się w architekturze współczesnej praca z materią historycznej fortyfikacji była nowym wyzwaniem. Decyzja o wejściu w inwestycję była ryzykowna. Motywacją była m.in. fascynacja niestandardową koncepcją, niewielka ilość mieszkań (15 lokali) i przekonanie, że przy tak ograniczonej liczbie sprzedaż wcześniej czy później się uda. Lewandowski mówi:
„W budynku zaprojektowano 15 apartamentów, wszystkie dwupoziomowe. Nie było możliwości wydzielenia małych, jednopoziomowych mieszkań, dlatego całość ma charakter studiów z antresolami i otwartymi przestrzeniami między kondygnacjami. Górne świetliki doświetliły głębokie trakty, które w przeciwnym razie byłyby zbyt ciemne. To jest element, który dodaliśmy od siebie. Przeprojektowaliśmy również wejście do budynku. W poprzedniej wersji od strony tradytora znajdowała się strefa wejściowa — my przekształciliśmy ją w dodatkowy apartament, a samo wejście przenieśliśmy i opracowaliśmy na nowo. W efekcie doszło jedno mieszkanie.”
Niestety, sprzedaż okazała się dla nowych nabywców trudnym zadaniem. Na dzień dzisiejszy rezerwacji jest sześć, ale oficjalnie sprzedanych mieszkań - zero.
Ceny mieszkań wynoszą około 30–34,5 tys. zł za m². Jednocześnie, ze względu na wytyczne konserwatorskie, nie było możliwości zaprojektowania mniejszych lokali, np. 50–70 m², więc wszystkie mieszkania mają duże metraże: najmniejsze mieszkanie liczy 149,51 m², co przy cenie 34 500 zł za m² oznacza wartość przekraczającą 5 mln zł. W tej cenie możliwy jest zakup domu w okolicy, co ogranicza grupę potencjalnych nabywców.
Stworzony do obrony, zmuszony do luksusu
Wysoki koszt budowy (cena za m² przekracza 20 tys. zł) wynika z kilku czynników. Po pierwsze, zaprojektowano rozbudowaną część podziemną z parkingiem obejmującym nie tylko miejsca dla mieszkańców (po dwa na lokal), ale też około 70 miejsc ogólnodostępnych. Po drugie, na koszty wpływa sama forma budynku, będąca odtworzeniem historycznej budowli. Oznacza to dużą kubaturę i układ funkcjonalny podporządkowany pierwotnej geometrii – w tym szczególnie szerokie korytarze prowadzące do mieszkań.
Skala mieszkań i ich cena wymusiły z kolei utrzymanie wysokiego standardu wykończenia. Przy tego typu produkcie nie było możliwości zastosowania rozwiązań budżetowych. Jak przyznaje Mariusz Lewandowski, „styropian i farba zabiłyby” to, nad czym pracują. W konsekwencji decyzja o odtworzeniu historycznej formy budynku zadziałała jak kula śnieżna: przełożyła się nie tylko na układ przestrzenny i koszty realizacji, ale również na końcowy, luksusowy charakter inwestycji.
Fortyfikacja otwarta na resztę świata
Zdaniem Marcina Górskiego z Fest Grupy, funkcja mieszkalna ogranicza publiczny dostępu do zabytku. SAMI Architekci planują złagodzić ten fakt poprzez zagospodarowanie terenu: głównym założeniem ma być brak grodzeń i maksymalne otwarcie przestrzeni. Teren przed Rawelinem i Fortem ma zostać połączony w jedną ogólnodostępną przestrzeń o charakterze placu. Planowane jest wprowadzenie funkcji kulturalnych w formule „fortu sztuki zewnętrznej” – z możliwością organizacji wydarzeń plenerowych i ekspozycji artystycznych.
Równolegle prowadzone są rozmowy dotyczące sąsiednich terenów. W przypadku Parku 8, który obecnie funkcjonuje z kontrolą dostępu (wejście na podstawie wykupionej karty), rozważane jest nadanie mu bardziej użytkowego i otwartego charakteru oraz wprowadzenie funkcji kulturalnych, przy współpracy z konserwatorem i obecnym właścicielem – fundacją. Trwają także starania o nabycie działki przy ul. Nowoursynowskiej z opuszczonym budynkiem H2O; na razie wiadomo tylko, że rozważana jest tam realizacja siedmiokondygnacyjnego budynku z zieloną elewacją.
Nie wiadomo, czy ogólnodostępna przestrzeń sprawi, że rekonstrukcja Rawelinu rzeczywiście „spuści z tonu”. Ryzyko powstania luksusowej fortecy, która będzie nie tylko niedostępna, ale i niezrozumiana dla reszty mieszkańców, jest duże. Niezależnie od finału historii, Rawelin VIII już zawsze będzie wzbudzał to samo pytanie: Czy rzeczywiście warto trzymać się historycznego układu za wszelką cenę?
