Spis treści
Ustawa o odrębnej własności obiektów budowlanych, czyli prawo własności warstwowej
Miasta się dogęszczają – to nieuniknione. Nie zawsze jednak dogęszczają się w sposób optymalny, co widać np. w budowaniu nowych osiedli na dawnych skwerach. Takie inwestycje najczęściej budzą złość sąsiadów, którzy tracą tereny zielone, a za to zyskują korki i problemy z parkowaniem.
Tymczasem w wielu polskich miastach są całe hektary pustki, które od dekad pozostają niezagospodarowane. To m.in. działki nad tunelami drogowymi i kolejowymi – często znakomicie zlokalizowane, a mimo to pozbawione zabudowy. Miasto czy kolej ich przecież nie sprzeda, a deweloperzy nie kwapią się budować na cudzym gruncie i nad cudzą skomplikowaną infrastrukturą.
Ustawa o odrębnej własności obiektów budowlanych, której projektem wkrótce zajmie się Rada Ministrów, ma to zmienić. Pozwoli ona bowiem oddzielić własność gruntu od własności obiektów nad (i pod) nim, co umożliwi łatwe budowanie na „zamrożonych” dziś działkach.
- Czytaj też: Urbanista nie przyszedł, więc poszliśmy na piwo. Z życia dużych dzieci na deweloperskich osiedlach
Odrębna własność obiektów budowlanych umożliwi samodzielny obrót takimi obiektami w oderwaniu od gruntu, który pozostanie przy dotychczasowym właścicielu. Pozwoli także na ustanawianie do tych obiektów ograniczonych praw rzeczowych, w tym hipoteki. (...) Projekt przewiduje także nowy rodzaj służebności. Dzięki niej właściciel obiektu będzie miał zapewniony dostęp do niego m.in. w celu utrzymania, naprawy, eksploatacji lub rozbiórki
– wyjaśnia Ministerstwo Rozwoju i Technologii.
Szykuje się zatem polska wersja prawa własności warstwowej, które znane jest od lat m.in. w Szwecji, Finlandii, Austrii, Norwegii oraz w Stanach Zjednoczonych. Jego nazwa pochodzi właśnie od dzielenia przestrzeni na warstwy – podziemną, naziemną, nadziemną – które mogą mieć różnych właścicieli.
- Sprawdź także: Ten dom tak naprawdę jest pojazdem. Ma taras, aneks kuchenny i 2 sypialnie, jeździ po drogach i omija prawo budowlane
Tysiące odblokowanych działek nad tunelami, torami, drogami
Żeby zrozumieć, jak nowe przepisy mogą zmienić polskie miasta, wystarczy spojrzeć na przykład Warszawy. W ścisłym centrum miasta, gdzie tory łączące Dworzec Zachodni z Dworcem Wschodnim są schowane w tunelu, zieje pustka. Ogromny teren nad torami obok Dworca Centralnego – jedna z najdroższych działek w mieście – od lat służy jako parking. Tymczasem tuż obok gołym okiem widać, że da się inaczej: obok parkingu, pod adresem Al. Jerozolimskie 56c, stoi niski biurowiec Swede Center. Zbudowany na płycie nad torami, co z technologicznego punktu widzenia nie stanowi dziś żadnego problemu.
Takich budowli w teorii mogłoby powstawać więcej, tylko że w obecnych warunkach prawnych musiałby je wznosić właściciel gruntu. A jak pokazuje praktyka, spółki kolejowe czy miejskie bardzo rzadko zajmują się działalnością deweloperską. Nawet powołana specjalnie w tym celu przez PKP S.A. spółka Xcity Investment póki co raczej snuje wizje niż buduje.
Po wprowadzeniu odrębnej własności obiektu budowlanego deweloperzy dostaną potężną motywację do budowania nad torami czy drogami. Po pierwsze stanie się to możliwe bez wykupowania gruntu od dotychczasowych właścicieli. Po drugie nowe przepisy pozwolą ustanowić na takim budynku hipotekę, co znaczy, że deweloperowi znacznie łatwiej będzie uzyskać kredyt na inwestycję. Po trzecie stworzenie nowego rodzaju służebności sprawi, że skomplikowane wcześniej prawnie kwestie (np. czy miasto ma prawo wejść na działkę dewelopera, żeby naprawić tunel pod nią) staną się proste. Może to zaowocować prawdziwym wysypem nowych inwestycji w centrach miast.
- Dowiedz się więcej: Zbyszek Maćków: Piękno nie rozwiąże kryzysu mieszkaniowego. Architekci muszą skupić się na projektowaniu dostępnych i dobrych mieszkań
4
Kto będzie miał prawo ustanowić odrębną własność obiektu budowlanego?
Na ten moment o planowanej ustawie wiemy dosyć mało. Diabeł zaś, jak wiadomo, tkwi w szczegółach i od konkretnych rozwiązań prawnych zależeć będzie to, jak mocno nowe przepisy zmienią polski rynek nieruchomości.
Na ten moment resort rozwoju ujawnił, że odrębna własność obiektu budowlanego będzie mogła powstać:
- na podstawie porozumienia między inwestorem a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu,
- w wyniku jednostronnej decyzji właściciela gruntu,
- na podstawie decyzji administracyjnej - w przypadku inwestycji celu publicznego.
Jak wyjaśnia ministerstwo:
Warunkiem powstania tego prawa będzie oddanie obiektu do użytkowania. Ustawa określi również, kto będzie uprawniony do ustanawiania odrębnej własności obiektów budowlanych, procedurę jej ustanawiania, właściwość organów administracji publicznej w tym zakresie, zasady zakładania ksiąg wieczystych dla takich obiektów.
Dopóki nie dowiemy się więcej, trudno wyrokować, jak wiele podmiotów obejmie nowe prawo. Czy nad drogami, torami itd. mógłby w teorii budować także zwykły Kowalski? Pewien precedens już w końcu istnieje – tunele metra nieraz przechodzą pod istniejącą zabudową. Czy wkrótce to samo będzie się działo z tunelami drogowymi i kolejowymi? Pozostaje czekać na szczegóły.
- Zobacz również: Wielka operacja pod dworcem Fabryczna - PKP PLK i Port Polska współpracują. Ten wykonawca dokończy to, co inni przerwali
