Spis treści
25m2. Dla jednych kontrowersja, dla innych absolutne minimum
Od 1 stycznia 2018 roku minimalny metraż lokalu mieszkalnego w Polsce wynosi 25 m². Od tamtej pory nieustannie jesteśmy świadkami prawnych i projektowych wygibasów, których celem jest obejście tej - skrajnie precyzyjnie zresztą wyznaczonej - granicy. Aby ominąć limit 25 m², deweloperzy kwalifikują lokale między innymi jako „lokale usługowe” (np. przeznaczone pod wynajem krótkoterminowy) lub „apartamenty inwestycyjne”. Notorycznie dochodzi także do dzielenia większych mieszkań na mikrolokale pod wynajem. Formalnie wciąż pozostaje to jedno mieszkanie, ale w praktyce powstają osobne pokoje z aneksami kuchennymi i wspólną łazienką.
Głosy w tej sprawie są podzielone. Dla jednych (szczególnie tych, którzy bezpośrednio zarabiają na sprzedaży mieszkań) dolna granica metrażu wynosząca 25 m² hamuje rynek i przyczynia się do pogłębiania kryzysu mieszkaniowego. Dla innych jest to absolutne minimum, pozwalające zachować jakiekolwiek standardy życia. Gdzie na tle Europy plasuje się pod tym względem Polska?
Portugalia i Irlandia z największym minimalnym metrażem
Kwestia minimalnego metrażu lokali mieszkalnych nie jest objęta prawem unijnym, co oznacza, że każdy z krajów Unii Europejskiej może wprowadzać własne regulacje w tym zakresie. W efekcie Polska nie jest wyjątkiem: ograniczenia dotyczące powierzchni mieszkań funkcjonują w wielu państwach Europy, ale ich charakter i poziom są bardzo zróżnicowane.
Czytaj także: Wizerunkowe pudrowanie mikrokawalerek. Mieszkania o powierzchni 14 m² mają ocalić LEDY-y, concierge i Juliusz Słowacki
W wielu krajach kwestia minimalnego metrażu nie ogranicza się do podania konkretnej liczby (jak w przypadku Polski - 25 m2). W części krajów obowiązują minimalne wartości metrażowe jedynie dla mieszkań jednopokojowych. W Czechach, na Słowacji i Litwie lokal tego typu musi mieć co najmniej 16 m².
Większość państw stawia jednak na wyższe minimum. W Holandii wynosi ona 18 m², w Danii i Finlandii 20 m², natomiast w Irlandii aż 32 m² (mieszkanie trzypokojowe – 76 m²). W Portugalii minimalny metraż brutto wynosi 35 m². We Włoszech kawalerka musi mieć minimum 28 m², a w przypadku mieszkań wielopokojowych stosuje się normę 14 m² powierzchni mieszkalnej na każdą z pierwszych czterech osób oraz 10 m² na każdą kolejną. W niektórych państwach stosuje się również dodatkowe wymagania funkcjonalne - na przykład w Holandii przynajmniej 55% powierzchni mieszkania musi stanowić część mieszkalna, taka jak salon lub sypialnia.
Niemcy: regulacje metrażowe na poziomie lokalnym
Zupełnie odmienny model przyjęły Niemcy i Francja, gdzie nie stosuje się jednego, stałego minimum powierzchni dla całego mieszkania. Tu regulacje zależą od liczby mieszkańców lub są rozproszone w przepisach lokalnych. We Francji przyjmuje się, że powinno to być teoretycznie 14 m² na każdą z pierwszych czterech osób oraz 10 m² na każdą kolejną. Jednocześnie od 2026 roku obowiązują tam również twardsze ograniczenia w praktyce wynajmu: nie można już wynająć mieszkania o powierzchni mniejszej niż 9 m² oraz wysokości pomieszczeń niższej niż 2,20 m.
Czytaj także: Musimy porozmawiać o mikrokawalerkach. To 6 najczęstszych mitów, do których przekonują nas deweloperzy
Z kolei w Niemczech nie obowiązuje jeden, odgórny federalny limit dotyczący minimalnej powierzchni mieszkania. Zamiast tego regulacje metrażowe ustalane są na poziomie lokalnym, co pozwala miastom i gminom dostosowywać przepisy do specyfiki rynku nieruchomości i warunków demograficznych. Niemieckie prawo budowlane koncentruje się przede wszystkim na minimalnych wymaganiach dotyczących poszczególnych pomieszczeń, takich jak kuchnia czy sypialnia, a nie na całkowitej powierzchni lokalu.
W niektórych państwach z regulacji całkowicie zrezygnowano. Dotyczy to m.in. Grecji, Szwecji, Wielkiej Brytanii i Słowenii.
Opowieść o komforcie nie będzie trwać wiecznie?
Pod kątem najbardziej przestronnych mieszkań jednopokojowych na prowadzenie wysuwają się Irlandia i Portugalia. W Portugalii minimalna powierzchnia kawalerki wynosi 35 m², a w Irlandii - 32 m². W erze mikrokawalerek brzmi to jak luksus. Jednak i ta opowieść o komforcie może nie trwać wiecznie.
Jeszcze do niedawna minimalna powierzchnia studia w Irlandii wynosiła aż 37 m². Zmieniło się to w ubiegłym roku, kiedy rząd Irlandii - chcąc zwiększyć liczbę nowych mieszkań na rynku - obniżył minimalny metraż kawalerki z 37 do 32 m². Zmniejszono też część wymagań dotyczących mieszkań przewietrzanych z dwóch stron, przestrzeni wspólnych i prywatnych oraz zasad projektowych związanych z układem budynków.
W praktyce nowe normy zagwarantowały deweloperom większą swobodę w projektowaniu inwestycji, szczególnie w Dublinie, gdzie budowa mieszkań jest najdroższa i najtrudniejsza do domknięcia finansowo. Politycy odpowiedzialni za tę zmianę przekonywali, że działają w odpowiedzi na kryzys mieszkaniowy, a dotychczasowe przepisy blokowały budowę mieszkań. Wiele środowisk uważa jednak, że w imię walki z kryzysem mieszkaniowym nie powinno się naruszać standardów bezpieczeństwa i jakości życia mieszkańców.
