Musimy porozmawiać o mikrokawalerkach. To 6 najczęstszych mitów, do których przekonują nas deweloperzy

Propaganda małego metrażu, czy fakty?

Od kilku miesięcy rzecznik prasowy firmy, która sprzedaje przestrzenie mieszkalne o powierzchni wynoszącej nawet 12 m², regularnie przesyła na skrzynkę mailową naszej redakcji materiały prasowe mające przekonać do słuszności mikrokawalerek. Łącznie otrzymaliśmy ich 24. Część z nich odwołuje się do „trendów panujących na Zachodzie”, które rzekomo powinny stanowić inspirację dla Polski. Inne przedstawiają mikrokawalerki jako szansę dla architektów chcących sprawdzić swoje umiejętności w sprytnym projektowaniu niewielkich przestrzeni. Są też takie, które klasyfikują zakaz budowy mikromieszkań jako działanie szkodliwe społecznie.

Czytaj także: Wizerunkowe pudrowanie mikrokawalerek. Mieszkania o powierzchni 14 m² mają ocalić LEDY-y, concierge i Juliusz Słowacki

Nawet jeśli niektóre z argumentów „za” brzmią na pierwszy rzut oka sensownie, w praktyce często pełnią funkcję zasłony dymnej dla rzeczywistego powodu powstawania mikrokawalerek, czyli - zysku dewelopera. Inwestorowi zwyczajnie opłaca się podzielić jedno mieszkanie na dwa lub trzy mniejsze, a następnie podnieść cenę za m2. Sprzedaż takich lokali i dostosowanie ich pod funkcję mieszkalną kondycjonuje rynek do niższych standardów życia. Owszem, kryzys mieszkaniowy jest faktem, a zapotrzebowanie na tańsze formy zamieszkania istnieje. Pytanie jednak brzmi: czy rozwiązaniem powinno być ustanowienie szkodliwego metrażu nową normą? Istnieje realne ryzyko, że zamiast rozwiązać problem u jego źródła, jedynie go pogłębimy.

W tekście polemizuję z sześcioma „zaletami” mikrokawalerek, po które najczęściej sięgają ich zwolennicy.

Mit 1: Mikrokawalerki są tańsze w utrzymaniu

Orędownicy skrajnie małego metrażu podkreślają, że dzięki niższemu czynszowi, mediom i ubezpieczeniu, życie w takim mieszkaniu jest bardziej ekonomiczne. Rzadko jednak zwracają uwagę na to, że mały metraż może generować dodatkowe, większe koszty w przyszłości. Trudności w utrzymaniu odpowiedniego poziomu wilgotności czy problemy z wentylacją są szczególnie widoczne w mieszkaniach z rynku wtórnego.

Łukasz Drozda w artykule „Sen z głową w zlewie. Jak się mieszka w mikrokawalerce” opublikowanym w Krytyce Politycznej zwraca uwagę na kolejne czynniki podnoszące koszty:

Do wyższych podatków (za mikrokawalerkę płaci się stawkę jak za lokal usługowy) trzeba doliczyć np. cenę niestandardowych mebli. Aby zmieścić wszystko, co potrzebne, konieczne jest zastosowanie sprzętów o nietypowych, personalizowanych wymiarach.

Dodatkowo w małych mieszkaniach często brakuje miejsca do przechowywania, co zmusza właścicieli do korzystania z usług zewnętrznych, takich jak przechowalnie, pralnie czy sprzątanie, zwiększając całkowite koszty utrzymania. 

Mit 2:Mały metraż nie ogranicza komfortu

Mikrokawalerki reklamowane są przez deweloperów jako funkcjonalne i wygodne. Tymczasem wielu ekspertów w dziedzinie psychologii i designu regularnie podkreśla, że ograniczona powierzchnia rodzi problemy. Dr Marta Skowrońska z Wydziału Socjologii UAM, cytowana przez Business Insider, zwraca uwagę, że długotrwałe życie w ciasnym mieszkaniu utrudnia odpoczynek, zwiększa stres i ogranicza możliwości przyjmowania gości - co potęguje poczucie samotności, na które z założenia narażone są osoby mieszkające w pojedynkę. Aleksandra Chuchro, architektka i psycholożka architektury, w rozmowie z Magdaleną Kursą (Gazeta Wyborcza) zaznacza, że nawet jeśli deweloper przewiduje w swojej realizacji przestrzenie wspólne, mieszkańcy w praktyce rzadko z nich korzystają. „Wolą zamykać się w internecie” – dodaje.

Czytaj także: Mikrokawalerki w Krakowie na osiedlu domów jednorodzinnych. Czemu takich inwestycji jest coraz więcej?

O tym, że tak niewielki metraż nie zapewnia komfortu sam w sobie, świadczy także ogromna liczba poradników i tutoriali poświęconych temu, jak optycznie powiększyć przestrzeń i „oszukać własne oko”. Poleca się m.in. stosowanie dużych luster, które wizualnie powiększają pomieszczenie, dobudowywanie antresoli czy użycie sztucznego oświetlenia imitującego... światło naturalne.

Mit 3: Mikrokawalerki to bezpieczna inwestycja

Niski koszt zakupu i potencjalnie wysoka stopa zwrotu z najmu, często przedstawiane są jako gwarancja stabilnego i przewidywalnego zysku z inwestycji w mikrokawalerki. Taka narracja pomija jednak istotne ryzyka - rynek lokali poniżej 25 m2 jest znacznie bardziej wrażliwy na zmiany regulacji prawnych, czy decyzje samorządów dotyczące standardów zabudowy. Dodatkowo duże znaczenie mają trendy demograficzne i zmieniające się preferencje najemców - wystarczy spadek popytu lub nadpodaż podobnych mieszkań w danej lokalizacji, żeby opłacalność inwestycji nagle się obniżyła. 

Mit 4: Mikrokawalerka to odpowiedź na potrzeby singli i osób starszych

W całej dyskusji o zasadności mikrokawalerek nie można pomijać faktu, że głównym impulsem do ich powstawania jest maksymalizacja zysków deweloperów, a nie poprawa komfortu życia mieszkańców. Cena za metr kwadratowy w mikroapartamentach jest zwykle relatywnie wysoka, a strategia sprzedaży bardzo małych lokali po podwyższonej stawce wykorzystuje trudną sytuację mieszkaniową, zamiast realnie na nią odpowiadać. W tym kontekście tzw. argument społeczny - mówiący o dostosowaniu mikrokawalerek do potrzeb singli czy seniorów - zazwyczaj jest konstruowany po fakcie, jako uzasadnienie rynkowych decyzji.

Czytaj także: Zapowiadali akademik, będą lokale na krótki wynajem. Gigantyczny kompleks na krakowskim Zabłociu oferuje blisko 900 mieszkań

Szczególnie problematyczne jest powoływanie się na potrzeby osób starszych. Wiele mikromieszkań nie spełnia podstawowych wymogów dostępności: osoby poruszające się na wózku inwalidzkim nie są w stanie swobodnie się w nich poruszać ani nawet wykonać pełnego obrotu.

Dodatkowo architektura budynków zdominowanych przez mikrokawalerki często sprzyja anonimowości i wysokiej rotacji lokatorów; dla części użytkowników są to wyłącznie miejsca noclegowe, a regularna wymiana najemców utrudnia tworzenie trwałych relacji sąsiedzkich. W efekcie osłabione zostają nieformalne sieci wsparcia. Anonimizacja może być szczególnie niebezpieczna dla osób starszych, które znacznie częściej mogą potrzebować pomocy, zarówno w codziennych sytuacjach, jak i w nagłych przypadkach.

Mit 5: Mikrokawalerki to nowoczesny styl życia

Zwolennicy mikrokawalerek często przedstawiają je jako odzwierciedlenie nowoczesnych trendów w urbanistyce i miejskiej mobilności. W praktyce jednak wybór mikromieszkania rzadko wynika z chęci życia zgodnie ze „stylowym” modelem. Zdecydowanie częściej jest to wypadkowa ograniczeń: wysokich cen nieruchomości, niewielkiej dostępności mieszkań o większym metrażu i koncentracji miejsc pracy w centrach miast, gdzie koszty najmu i zakupu pozostają poza zasięgiem wielu osób. Sytuację pogłębiają problemy komunikacyjne i wykluczenie transportowe, które w praktyce uniemożliwiają zamieszkanie dalej od centrum osobom tam pracującym.

Czytaj także: Nie kupisz już mikrokawalerki w hotelu. Rząd szykuje nowelizację – koniec zaświadczeń o samodzielności lokalu w aparthotelach

Poza tym, to właśnie architektura kształtuje nasze codzienne doświadczenia i postrzeganie rzeczywistości. Jeśli zdecydujemy się masowo budować małe lokale przeznaczonych dla jednej osoby, to właśnie ta przestrzeń zacznie definiować, jak mieszka się w miastach i jakie standardy uznajemy za normalne.

Psycholożka społeczna dr Ewa Jarczewska-Gerc z Uniwersytetu SWPS, cytowana przez TVN24, podkreśla:

Gdy bardzo małe przestrzenie są powszechnie oferowane, przekaz jest jasny – to jest normalne. Powoduje to psychologiczny dumping, czyli obniżanie oczekiwań i standardów życia.

Mit 6: Mikrokawalerki ułatwiają dostęp do własnego mieszkania

Znacząca większość mikrokawalerek to nie mieszkania, tylko lokale użytkowe adaptowane do funkcji mieszkalnej, więc w żaden sposób nie ułatwiają dostępu do własnego mieszkania.