Spis treści
Silnie zdefiniowany zestaw wartości
Nie zdążyłem jeszcze dobrze usiąść, gdy Anna Zygmunt, dyrektorka Działu Przygotowania Produktu Invest Komfort, z nieukrywanym przejęciem przyznała, że cały zespół odczuwa dużą dumę z efektów dotychczasowej pracy nad Blaszanką. Wzrokiem wskazała na leżącą przede mną niepozorną broszurę – brief dla biura architektonicznego na zabudowę tzw. Blaszanki, czyli terenu dawnej Fabryki Opakowań Blaszanych w Gdańsku. Za chwilę mam się przekonać, że wbrew mojemu przyzwyczajeniu nie znajdę w nim żadnych wizualizacji nowego osiedla. Nikt mi nie pokazuje, jak będzie wyglądała architektura. Nie chwali się przemyślanymi rozwiązaniami urbanistycznymi.
Czytaj także: Miasto prywatne, interes publiczny. Kulisy projektowania F.S.O. Parku w Warszawie
Zamiast tego w oczy rzuca mi się analiza tego, jak będziemy chcieli mieszkać w przyszłości. Na kolejnych stronach znajduję sposoby powiązania tej przyszłości z teraźniejszością i przeszłością tego miejsca. Czytam o czwartej przyrodzie. Widzę relację z eksploracji życia sąsiedzkiego. To wytyczne dla projektantów, którzy zajmą się opracowaniem masterplanu dla Blaszanki – wyjaśnia Monika Arczyńska, która wraz z zespołem pracowni A2P2 dołączyła do procesu po sześciu miesiącach od jego rozpoczęcia. Przez pół roku pomagała w zrozumieniu wyzwania, na które zdecydował się deweloper oraz przekładała zgromadzoną wiedzę w wytyczne projektowe.
Mateusz Mastalski – główny urbanista Henning Larsen – powiedział mi później, że jeszcze nie widział tak szczegółowego opisu zakresu przygotowywanej inwestycji. Rzadko się zdarza, żeby inwestor przychodził z tak silnie zdefiniowanym zestawem wartości, którymi chce posługiwać się w projekcie. Jeżeli już, to są to wartości stricte komercyjne. Tutaj rozmowę zaczęliśmy od zupełnie innego poziomu. Mogliśmy od razu zastanowić się, jak wyrazić w przestrzeni ideę dobrego sąsiedztwa czy pożądany przez inwestora poziom jakości życia. Widać było, że ten zespół dobrze się przygotował, miał sformułowane ciekawe pytania i dokładnie wiedział, czego nie chce – dodał.
Po co robić coś inaczej?
Nie chcieliśmy robić tego, co pewnie zrobilibyśmy jeszcze pięć lat temu – przekonuje mnie Michał Ciomek, wiceprezes zarządu Invest Komfort. Blaszankę zna doskonale. Ta atrakcyjna, prawie sześciohektarowa działka na Dolnym Mieście (graniczącym ze Śródmieściem Gdańska), należy do firmy od ponad 10 lat. Nie jest to prosty teren. Ta część miasta jest uznana za pomnik historii, a sama działka podlega ochronie konserwatorskiej i archeologicznej. Zapisy prawa miejscowego dopuszczają co prawda całkiem sensowną intensywność, ale jednocześnie wymagają jednego miejsca parkingowego na każde mieszkanie. Mieliśmy analizy chłonności sprzed dekady. Można by je powtórzyć, policzyć, co się dziś najbardziej opłaca, i zaprosić trzy-cztery uznane pracownie do przygotowania koncepcji – mówi Ciomek. Ale jednak się na to nie zdecydowali.
Czytaj także: Wielkie Muzeum Egipskie ma polski wątek. Rozmowa z Moniką Arczyńską, Agatą Warmińską i Wojciechem Przyweckim
Dlaczego jeden z czołowych deweloperów w Polsce, znany z przemyślanych osiedli segmentu premium i mający ponad trzy dekady doświadczenia w projektowaniu osiedli mieszkaniowych, postanowił zmienić ustalony i wielokrotnie sprawdzony sposób działania? Taka decyzja nie pojawiła się nagle. To wynik kilku czynników – skali i wyjątkowości działki, zmiany kontekstu rynkowego i pewnego momentu w rozwoju firmy, a przede wszystkim podjętej strategii. Blaszanka to odpowiedź na marzenie o odmiennym podejściu do projektowania – wyjście poza utarty schemat, którym jako branża jesteśmy zmęczeni. Nie chcemy rezygnować z tego, co już udało się nam osiągnąć – nadal mamy ambicję być liderem rynku premium i podnosić poprzeczkę naszym konkurentom. Ale też widzimy, że ten wyścig przestaje mieć znaczenie. Wszyscy czujemy, że nadchodzi moment zmiany. Więc najwyższy czas na to, by uruchomić innego typu myślenie – odpowiada Anna Zygmunt.
Z ich słów wybrzmiewa przekonanie, że doszliśmy do granicy myślenia o architekturze jako przede wszystkim efekcie wizualnym. Dobra architektura, bujna zieleń i świetne materiały stają się powoli standardem w tym segmencie rynku. Jeśli ktoś chce się rozwijać, musi zaproponować coś więcej. Tym czymś – zdaniem moich rozmówców – jest umiejętność udzielenia dobrej odpowiedzi na pytania o to, jak ma działać dane miejsce, jakie relacje społeczne ma tworzyć i jak ma wpisywać się w otaczające je miejsce. W tym sensie Blaszanka jest projektem, który zaczyna się nie od architektury, lecz od próby zrozumienia, jak powinna działać nowa część miasta.
Jak zdobyć dobre argumenty?
Kłopot w tym, że to przesunięcie punktu ciężkości w projektowaniu nowych inwestycji pociąga za sobą szereg nowych wyzwań. Mówimy bowiem o zejściu ze znanych ścieżek, którymi podąża praktycznie cała branża. To zaś oznacza świadome zwiększenie ryzyka inwestycyjnego. Jeżeli jednocześnie proponuje się (1) rezygnację z prostego modelu finansowego opartego na analizie chłonności działki, (2) nowy sposób przygotowania inwestycji oraz (3) modyfikację dotychczasowego sposobu działania całej firmy – trzeba mieć w ręku mocne argumenty.
Otoczenie i charakter Blaszanki stworzyły szansę na realizację pomysłu, który towarzyszył nam od dawna – mówi Michał Ciomek.
Przekonuje, że prosta realizacja planów sprzed dekady byłaby po prostu sygnałem, że nie interesuje ich jakakolwiek odpowiedzialność za przyszłość miasta i jego mieszkańców. Istotne stało się więc zbudowanie realnej alternatywy.
Jeden z pierwszych kroków na tej drodze polegał na wzmocnieniu kompetencji własnego zespołu. Dlatego pojawił się w nim m.in. Michał Bienek, architekt i urbanista, który podjął się koordynacji prac nad projektem. Zwraca uwagę na to, że kluczowe dla powodzenia całego procesu było przygotowanie się inwestora do jego przeprowadzenia i umiejętne wyciąganie wniosków zarówno z pracy każdego zaproszonego partnera, jak i opinii płynących z wewnątrz firmy. W tym celu zdecydowano się na skorzystanie z certyfikacji BREEAM, która została potraktowana przede wszystkim jako narzędzie porządkowania procesu projektowania, ułatwiające zdefiniowanie mierzalnych parametrów projektu.
Jak policzyć niewiadome?
Niezależnie bowiem od przyjętych wartości społecznych czy środowiskowych Blaszanka pozostaje projektem czysto komercyjnym. Skoro podjęto decyzję o rezygnacji ze standardowego modelu finansowego, należało stworzyć taki, który uwzględniałby nowe podejście. Jak zaś policzyć coś konkretnie, gdy na początku drogi projektowej jest tak wiele niewiadomych? I – co ważniejsze – jak przekonać całą firmę do tego, aby podjęła to zwiększone ryzyko? Musieliśmy tak przygotować ten proces i zdefiniować kluczowe biznesowe mierniki sukcesu, aby cały, pięcioosobowy Zarząd mógł jednogłośnie uznać, że to lepsza i potencjalnie bardziej zyskowna droga niż rozpisanie konkursu architektonicznego już na tym etapie. Tym bardziej, że Blaszanka, jako projekt strategiczny, w praktyce wynosi naszą strategię biznesową na nowy poziom – argumentował Ciomek.
Czytaj także: Zamiast czynszu obowiązuje tu zasada członkostwa. Przebudowa budynku fabrycznego od początku miała być eksperymentem
Budowanie dobrej argumentacji rozpoczęło się od zdobycia wiedzy na temat przyszłości. W końcu Blaszanka ma być realizowana aż do 2050 roku. Dzisiejsze wyobrażenia o tym, co jest dobrym miejscem do życia, mogą się do tego czasu zdezaktualizować. W zbudowaniu odpowiedniej odporności na upływ czasu i jego konsekwencje pomógł projekt Insight Studio, w którego Invest Komfort zaangażował Zuzannę Skalską i Rafała Kołodzieja. To efekt przekonania, że przyszłość branż bardzo rzadko rodzi się w ich własnych granicach. Zdecydowaliśmy się zaprosić do projektu ekspertów spoza sektora nieruchomości – osoby, które patrzą na miasto z perspektywy socjologii, kultury, ekonomii czy mieszkańców i aktualnych sąsiadów tego terenu – mówi Ciomek i dodaje, że Blaszanka stała się dla nich poligonem doświadczalnym, wcieleniem w życie idei myślenia o etapie przedprojektowym jako procesie, nie projekcie.
Niezwykłe osiedle?
Kolejny etap działań skupił się więc na zebraniu, uporządkowaniu i zintegrowaniu danych oraz stworzeniu struktury procesu. W tym pomogło zaangażowanie Dominiki Zielińskiej i Urszuli Kuc-Petelskiej, które zaczęły pracować na połączeniu lokalizacji i organizacji – pomagając inwestorowi zrozumieć zarówno specyfikę Blaszanki, jak i własne motywacje i wyzwania. Dominika ponadto zamieszkała na kilka tygodni w pobliżu Blaszanki, sprawdzając rytm codziennego życia sąsiadów i szukając sposobów, by budować na potencjale tego miejsca. Kilka tygodni później nawiązano współpracę ze Sweco (w roli konsultantów inżynieryjnych) i A2P2 (jako specjalistów od prowadzenia dialogu społecznego). Na uwagę zasługuje też, że już na tak wczesnym etapie do projektu włączona została także pracownia topoScape. Jej rolą było przeprowadzenie inwentaryzacji istniejącej przyrody i zaproponowanie sposobów jej uwzględnienia na dalszych etapach projektowania.
Po co aż tylu partnerów? Anna Zygmunt przekonuje, że to efekt tego, że Blaszanka nie miała być po prostu kolejnym osiedlem. Kłopot w tym, że jak przekażesz architektom, że nie chcesz zwykłego osiedla, to zaczną się prześcigać na pomysły osiedla „niezwykłego”. Tylko co to konkretnie znaczy? – dodaje.
Michał Ciomek podkreśla, że jednym z wyzwań jest właśnie umiejętne sformułowanie pytania. Ale im bardziej stają się one skomplikowane, tym bardziej widać, jak sztampowe mogą padać odpowiedzi. Długo rozmawiamy o różnych receptach na miastotwórcze projekty. Sami mamy duże doświadczenie w projektach różnej skali. Widzimy – na przykład – jak robienie całych parterów usługowych może odbić się czkawką. Gdańsk jest przepełniony lokalami usługowymi na parterach, ale zbyt często – zwłaszcza w tych atrakcyjnych dzielnicach – służą one turystom – relacjonuje Zygmunt. Okazuje się – jeśli o tym głębiej pomyśleć – że trudno dziś z pełną odpowiedzialnością powiedzieć, czym w istocie jest dobre, zwykłe osiedle. Jak stworzyć coś nowego – żywy, ciekawy i przyjazny fragment miasta, który będzie się wyróżniał, ale nie zdominuje istniejącego sąsiedztwa; nie stanie się ekskluzywnym azylem albo produktem turystycznym, ale wciąż przyniesie pożądany zysk komercyjny; zostanie zaprojektowany i przemyślany, ale jednocześnie pozostanie elastyczny i otwarty na to, co przyniesie przyszłość?
Ryzyka i zagrożnia
Przedprojektowanie trwające 18 miesięcy wymaga precyzyjnego zaprogramowania, jasno określonych celów i konsekwentnego ich realizowania. Zwłaszcza gdy zaprasza się do niego partnerów świadomych swojego doświadczenia i autorytetu w branży. Moi rozmówcy zwracają uwagę, że pewnym wyzwaniem stało się znalezienie wspólnego mianownika dla wszystkich zgłaszanych pomysłów i scenariuszy. Ryzyko zgubienia spójności działań czy wypaczenia wniosków zebranych na wcześniejszych etapach było realne. Tak samo jak zagrożenie powrotu do utartych schematów, które w innych przypadkach wciąż mogą się dobrze sprawdzać.
Niewątpliwie najtrudniejszą rolę miał tu więc do odegrania sam inwestor, który musiał nie tylko zarządzać tym procesem, ale także weryfikować płynące z niego wnioski przez wskaźniki biznesowe i realizacyjne. Końcowa ocena działań nie będzie zależała bowiem od tego, jak bardzo ciekawy, inspirujący i angażujący był to proces. Deweloper komercyjny musi odnieść sukces biznesowy. Jeżeli pokaże, że odniósł go właśnie dzięki takiemu podejściu, to z pewnością podążą za nim inni.
Dziś sam próbuję zrozumieć, czy to jest rozwiązanie dla każdego. Jakiego rodzaju kompetencje są tu kluczowe? I czy cały ten wysiłek nie jest aby podszyty brakiem wiary w kompetencje architektów i urbanistów.
Brief przygotowany dla Blaszanki trafił w ręce duńskiej pracowni Henning Larsen. Michał Ciomek opowiada o długich poszukiwaniach partnera, z którym chcieliby pracować nad przygotowaniem masterplanu dla tej inwestycji. Pierwotna wersja zakładała organizację wewnętrznego konkursu. Ostateczna decyzja zapadła po wizycie roboczej zarządu Invest Komfort w Kopenhadze i wspólnych warsztatach. Mateusz Mastalski zwraca uwagę, że dla jego pracowni to również swojego rodzaju wyzwanie. Szczegółowość briefu spowodowała zmianę standardowego trybu pracy nad projektem. W tym przypadku jest więcej dialogu i wspólnego poszukiwania optymalnych scenariuszy. Mastalski wciąż widzi jednak dla swojego zespołu dużo przestrzeni twórczej. Przygotowujemy dla nich dwa scenariusze, które mieszczą się w warunkach brzegowych wytyczonych w briefie, ale jednak różnią się sposobem ich interpretacji – podsumowuje.
O konieczności zachowania właściwych proporcji między etapem przedprojektowania a przygotowaniem projektu masterplanu wielokrotnie wspominali zresztą moi rozmówcy. Mamy świadomość tego, jak myślą inwestorzy, i rozumiemy, czego potrzebują architekci do tworzenia wartości – mówiła Zielińska. Monika Arczyńska dodawała zaś, że ich zadaniem było wymyślenie, w jaki sposób setki analiz, wniosków i luźnych idei przełożyć na strukturę procesu projektowania – uporządkować wiedzę, ale też pozostawić architektom odpowiedni poziom swobody w jej zastosowaniu.
Kluczowe pytanie, na które nie znamy jeszcze odpowiedzi dotyczy tego, czy to podejście zostanie z inwestorem do finału tej realizacji? Blaszanka to nasze zobowiązanie wobec przyszłości, to wyraz strategii, jaką chcemy podążać jako spółka – deklaruje Ciomek na koniec naszej rozmowy.
