Spis treści
Kulisy projektowania F.S.O. Parku w Warszawie
Projektowanie tak dużych założeń wymaga przede wszystkim pomysłu na urbanistykę. Architektura poszczególnych budynków i detale schodzą na razie na dalszy plan. Dziś wyzwaniem staje się zaprojektowanie przestrzeni, która stanie się sceną codziennego życia we wszystkich jego aspektach. Dlatego naszą rozmowę z projektantami zaczynamy od zderzenia się z realiami myślenia urbanistycznego w Polsce. Te bowiem wydaje się – sądząc po rozlewających się w niekontrolowany sposób miastach i nieprzemyślanym podejściu do organizacji przestrzeni – w lekkim uśpieniu. Ten projekt pokazuje, że urbanistyka się budzi. Bo rzeczywiście trochę wcześniej zaspała – mówi Piotr Sawicki z pracowni SAWAWA – współautor masterplanu F.S.O Parku. W naszej rozmowie towarzyszą mu także Marta Sękulska-Wrońska i Małgorzata Dembowska z WXCA – drugiej pracowni zaangażowanej w planowanie przyszłości terenu po dawnej Fabryce Samochodów Osobowych.
i
F.S.O. Park powstaje na zlecenie jednego inwestora – firmy OKAM, która kupiła teren w 2021 roku. To sytuacja wyjątkowa. Jednolita własność daje możliwość zaprojektowania spójnej struktury urbanistycznej: kwartałów, parków, osi pieszych, infrastruktury społecznej. W planach jest centralny park, dwa place miejskie, sieć przestrzeni publicznych oraz szkoła dla ponad 600 uczniów. Realizację tego projektu rozpisano na ćwierć wieku, a jego pierwszy etap – obejmujący ponad 2000 mieszkań, szkołę i przestrzenie publiczne – został już zatwierdzony przez Radę Warszawy.
Na czym poleca urbanistyczna pobudka?
Tryb lex deweloper, czyli ustawowa furtka umożliwiająca ominięcie obowiązujących regulacji planistycznych i uzyskanie zgody na budowę dużych inwestycji mieszkaniowych, skłonił deweloperów do większego zaangażowania w proces planowania. Wynika to z faktu, że ich propozycje poddawane są publicznemu osądowi i decyzji rady gminy. Żeby przekonać do swojej koncepcji mieszkańców i decydentów, inwestorzy muszą pokazać zalety swojego pomysłu. Procedura lex deweloper skłania ich także do pokazania troski o interes publiczny. Dlatego tak często w tego typu projektach mieszkaniom towarzyszą inwestycje w usługi – np. szkołę lub park. W tym przypadku inwestor zadeklarował, że poza 12 tysiącem mieszkań wybuduje na swój koszt m.in. także szkołę i park. W projekcie przewidzieliśmy przestrzeń na kilometrowej długości park – mówi mówi Marta Sękulska-Wrońska z WXCA – oczywiście podzieliliśmy go na strefy o różnym charakterze – od strefy głośnej rozrywki, poprzez bardziej intymne i ciche miejsca. Chodzi o to, że projektując miasto musimy myśleć o potrzebach wszystkich osób.
Czytaj także: Sztuka mówienia NIE. 9 na 10 prowadzących pracownie jest obecnie w kryzysie. Zmiana wymaga wysiłku, ale jest realna
Tylko czy rzeczywiście budowanie miasta w trybie lex deweloper pozwala myśleć o wszystkich? Czy prywatny podmiot jest w stanie zaprojektować miasto, w którym miejsce dla siebie znajdą zarówno Ci szukający różnorodnych usług i aktywności, jak i Ci, którym zależy na znalezieniu taniego mieszkania? W końcu inwestor realizuje tu inwestycję komercyjną – koszt budowy szkoły czy parku zostanie pokryty z marży, jaką deweloper zdoła osiągnąć przy sprzedaży mieszkań czy lokali usługowych.
Czy miasto dla wszystkich będzie też miastem dla mniej zamożnych?
Z tym wątkiem również mierzą się moi rozmówcy. Pytam ich wprost, czy dzisiaj jesteśmy w stanie zagwarantować, że pracownicy zaplanowanej tu szkoły będą w stanie zamieszkać w jej bezpośrednim sąsiedztwie. Wszyscy mamy bowiem świadomość, że pensje nauczycieli nie należą do najwyższych. Do tego zaś mamy jeszcze mniej zarabiający personel administracyjny czy osoby odpowiedzialne za utrzymanie czystości. Czy tego typu osoby będzie stać na kupno bądź wynajem mieszkania w jednym z budynków F.S.O. Parku?
Czytaj także: Dawid Wrona: Cichy luksus, nowe miasto i odpowiedzialny lifestyle za 100 000 zł za mkw. Podcast Architektoniczny
To istotna kwestia dla tworzenia dobrego miasta. Bo może być ono świetnie zaprojektowane pod względem funkcjonalnym, wypełnione zielenią, poprzetykane publicznymi placami i dbające o zachowanie dziedzictwa przeszłości. Zdrowa wspólnota sąsiedzka wymaga jednak także różnorodnej grupy mieszkańców – w tym pod względem zamożności. Tymczasem w tego typu projektach niezwykle rzadko dba się o zabezpieczenie szerokiej dostępności cenowej, by rzeczywiście dany projekt mógł stać się miejscem do życia dla wszystkich.
To ciekawy wątek, bo w polskim prawie mamy znajdziemy bardzo precyzyjnie określenie parametry decydujące o odległości między budynkami, liczbie miejsc parkingowych, dostęp do zieleni czy ochronę zabytków. W F.S.O. Parku znajdziemy to wszystko – od zachowania historycznych elementów fabryki po rozbudowaną strukturę przestrzeni publicznych. Zgoda radnych nie określa jednak np. tego, ile z 12 000 planowanych mieszkań będzie dostępnych dla mniej zarabiających rodzin. I w jaki sposób inwestor prywatny zamierza zadbać o ten ważny wymiar interesu publicznego?
Jesteście ciekawi, co odpowiedzieli moi goście? Posłuchajcie całego odcinku Podcastu Architektonicznego:
