Spis treści
Na pierwszym planie wizualizacji inwestycji Dom Development widać niewielkie grupki spokojnie spacerujących osób. Rozmawiają ze sobą, niosą papierowe torby, przechadzają się z dziećmi na ramionach. Parter budynku za ich plecami zajmują usługi - możliwe, że część ze spacerujących właśnie wyszła z włoskiej restauracji, inni zabrali sushi albo kawę na wynos z jednej z kawiarni. Scenę dopełnia bujna zieleń i elegancka elewacja, które nadają jej lekkości i spokojnej aury.
Tymczasem rzeczywistość tego miejsca może być zupełnie inna. Widocznym na elewacjach eleganckim deptakiem będzie dziennie chodziło tysiące osób. Przejściem łączącym pętlę autobusową ze stacją Metro Wilanowska już dziś funkcjonuje pod presją intensywnego ruchu. To trasa, którą wielu warszawiaków pokonuje biegiem, w strachu o uciekający autobus; codzienny ciąg komunikacyjny, którym regularnie przemieszcza się strumień pasażerów dojeżdżających rano z podwarszawskich miejscowości do centrum i wracających wieczorem.
Czy zaproponowana aranżacja przestrzeni rzeczywiście powstała z myślą o takiej skali ruchu?
Kaskadowa architektura w strategicznym punkcie
Budowa nowej, warszawskiej inwestycji od Dom Development ruszy w ciągu najbliższych kilku tygodni. Za projekt odpowiada pracownia Grupa 5 Architekci.
Czytaj także: Chcą przykryć ruinę dachem, by przypominała o powstaniu. Trzy kamienice na Woli odzyskają życie?
Inwestycja zakłada realizację 259 mieszkań. Na parterze zaplanowano 13 lokali użytkowych, przeznaczonych m.in. na sklepy, punkty usługowe i restauracje. Do dyspozycji mieszkańców będzie także zielony, wewnętrzny dziedziniec z roślinnością, pergolą, strefą wypoczynku oraz placem zabaw.
W prasie sporo uwagi poświęca się architekturze obiektu: apartamentowiec ma wyróżniać się „wielkomiejską, kaskadową architekturą z przestronnymi tarasami i głębokimi balkonami”, a na elewacji od strony ul. Puławskiej pojawić się mają „naturalny piaskowiec oraz tzw. lumony, czyli szklane zabudowy loggii”. Podkreśla się również, że części wspólne zostaną wykończone szlachetnymi materiałami, których kolorystyka ma nawiązywać do pejzaży Józefa Chełmońskiego. Inwestor zwraca też uwagę na ponadstandardową wysokość mieszkań - pomieszczenia mają mieć 272 cm. Pierwsi mieszkańcy odbiorą klucze do swoich lokali w II kwartale 2028 roku.
W kontekście komunikacji inwestor akcentuje rosnące znaczenie węzła Wilanowska oraz planowane skrzyżowanie linii M1 i M4, co w przyszłości może wyraźnie podnieść wartość inwestycji. Jednocześnie (z oczywistych powodów) w materiałach promocyjnych pomijany jest wpływ nowego budynku na układ komunikacyjny tego fragmentu miasta.
Jeden z najgorszych punktów przesiadkowych?
Apartamentowiec, którego budowa wkrótce się rozpocznie, powstaje w wyjątkowo specyficznym otoczeniu - bezpośrednio przy stacji Metro Wilanowska, Dworcu Południowym i parkingu Park & Ride. To miejsce od lat przez wielu mieszkańców uznawane jest za jeden z najmniej wygodnych punktów przesiadkowych w Warszawie. Głównym problemem są długie dystanse, jakie trzeba pokonywać podczas zmiany środka transportu.
Czytaj także: Zapomnij o obietnicy 5 linii metra do 2050 r. Weryfikujemy. Ile zbuduje Warszawa?
Intuicja mogłaby podpowiadać, że nowa inwestycja, która powstanie na tym terenie odwoła się do tych problemów. Tymczasem apartamentowiec Dom Development stanie w miejscu jednej z dwóch tras dojścia do stacji metra - tej od strony ul. Puławskiej. Jak podkreśla Michał Wojtczuk w tekście opublikowanym na łamach Gazety Wyborczej, jest to przejście częściej wybierane przez pasażerów, bo mają do niej bliżej: kierowcy wypuszczają pasażerów na początku peronów. To również trasa najczęściej wykorzystywana przez osoby przesiadające się z tramwajów do autobusów.
Nie chodzi przy tym o pojedyncze przypadki. Mowa o dużych grupach pasażerów codziennie pokonujących tę samą trasę - z podwarszawskich miejscowości do miasta, z domu do pracy i z powrotem.
Wojtczuk pisze dalej:
Po powstaniu bloku Dom Development to dojście zniknie, pozostanie tylko to na końcu peronów, wzdłuż parkingu Parkuj i Jedź. Inwestor obiecuje je poszerzyć, a na parterze bloku ulokować lokale usługowe.
Ruch pieszy zostanie więc skierowany na elegancki deptak, którego charakter - sądząc po wizualizacjach - jest bardziej reprezentacyjny, niż strategiczny.
Deweloper zapewnia: powstanie drugie przejście
Poprosiliśmy architektów oraz inwestora o komentarz w tej sprawie. Dom Development zapewnia, że poza głównym przejściem (posiadającym "miastotwórczy charakter atrakcyjnego, zadaszonego ciągu pieszego zlokalizowanego w szerokim podcieniu wzdłuż licznych lokali usługowych") powstanie jeszcze drugie przejście:
(...) na terenie inwestycji zaprojektowaliśmy drugie, ogólnodostępne i otwarte przejście o szerokości 2 metrów, częściowo zagłębione i wydzielone zielenią od reszty dziedzińca. Jego forma została uzgodniona z Urzędem Miasta. Dodatkowo, w ramach przebudowy ulicy Pejzażowej na wysokości wejścia do metra stworzymy wyniesioną, szeroką strefę z pierwszeństwem pieszych, co w połączeniu z nowymi przejściami skróci czas dotarcia do pętli autobusowej.
- czytamy w komunikacie. Pozostaje jednak wyraźny niedosyt. Zaproponowane przez dewelopera absolutne minimum nie rozwiązuje obecnego problemu dyskomfortu, a wręcz może go pogłębić: półprywatny dziedziniec osiedla stanie się w praktyce głośnym, ogólnodostępnym i regularnie uczęszczanym ciągiem pieszym.
Budowa apartamentowca w tym miejscu zaszkodziła komunikacji w jeszcze jeden sposób. Z jego powodu przesunięto planowaną stację 4. linii metra w mniej korzystne miejsce. Jak opisywał to na łamach Architektury-murator Przemysław Zańko-Gulczyński:
"Żeby się przesiąść, podróżny będzie wychodził ze stacji przez bramki biletowe, szedł ok. 200 m podziemnym korytarzem i przechodził przez kolejne bramki biletowe. To obecnie najdłuższa planowana przesiadka w całej sieci metra. (...) pierwotnie stację M4 planowano bliżej, między pętlą autobusową a stacją M1, ale w 2024 r. miasto zamieniło się z deweloperem na działki. W zamian za teren w miejscu planowanej stacji metra firma Ghelamco odstąpiła miastu grunt pod nową szkołę na Zawadach."
Wymiana działek między miastem a deweloperem
Jak doszło do tego, że tak strategiczna działka - położona w samym sercu jednego z najważniejszych warszawskich węzłów komunikacyjnych, mająca bezpośredni wpływ na komfort przesiadek tysięcy mieszkańców i której charakter od lat wyznaczają przede wszystkim dworzec oraz metro - trafiła w prywatne ręce?
W 2024 roku miasto wymieniło się z deweloperem, przekazując mu cenny grunt przy Dworcu Południowym w zamian za działkę na Zawadach, we wschodniej części Wilanowa. Miasto planowało wybudować tam szkołę. Choć działka na której powstaje inwestycja od Dom Development jest niemal czterokrotnie mniejsza od tej na Zawadach, jej wartość pozostaje zdecydowanie wyższa. Paradoksalnie, o atrakcyjności tego terenu decyduje właśnie jego kluczowe położenie - w samym sercu jednego z najważniejszych punktów komunikacyjnych w mieście.
Ambitne plany, które zweryfikował czas
Problemy tego węzła przesiadkowego nie są ani nowe, ani zaskakujące. Już dekadę temu miasto prowadziło konsultacje dotyczące jego przebudowy i możliwych kierunków zmian. W 2018 roku pracownia Schuessler-Plan Inżynierzy we współpracy z Zarządem Transportu Miejskiego przedstawiła cztery warianty integracji przestrzeni - obejmujące połączenie stacji metra z przystankami autobusowymi i tramwajowymi.
Wśród rozważanych koncepcji znalazł się m.in. rozbudowany, dwupoziomowy dworzec autobusowy z tunelowym wylotem na ul. Puławską w kierunku Ursynowa, zintegrowany z przeniesioną pętlą tramwajową oraz nowym przebiegiem linii wzdłuż Al. Wilanowskiej w obu kierunkach. Planowano również powstanie nowych budynków biurowych oraz garaży podziemnych z około 1,3 tys. miejsc parkingowych.
Czas jednak zweryfikował te ambitne plany. W 2020 roku miasto odłożyło realizację projektu na czas nieokreślony, a w budżecie zabrakło środków na kompleksową przebudowę Dworca Południowego.
