Pan płaci, pani płaci
Od 2017 pod Świdnicą, w Witoszowie Dolnym stoi osiedle wlewające się w pole uprawne. Jego mieszkańcy mogą obserwować pięknie kwitnące pola rzepaku, a następnie jego zbiory. Cieszą się, że mieszkają w enklawie otoczonej naturą, że nikt im nie zagląda w okna, że mają ogródek i własny dom. I pewnie cieszyli się też, gdy gmina Świdnica finansowała infrastrukturę. Może się wydawać, że przecież jedno osiedle w środku pola w tę czy we w tę nie robi różnicy, ale gdyby spojrzeć na szerszy kontekst tego, ile płacimy za rozlewanie się miast, jak na dłoni widać skalę problemu.
Zobacz także: Zdarta płyta Wawra. Kolejne 30 domów wypatruje odpowiedzi poza własnym układem
W 2022 roku Polski Instytut Ekonomiczny opublikował raport, z którego wynika, że gminy za chaos przestrzenny płacą prawie 6 miliardów złotych rocznie - to tak, jak gdybyśmy każdego roku, z własnego konta, wszyscy przelewali ponad 2 tysiące złotych dodatkowego podatku od złego planowania. Można się spodziewać, że kwota ta rośnie z każdym rokiem, bo rośnie też skala problemu zabudowy łanowej i suburbanizacji.
Oczywiście w Witoszowie mogło być znacznie gorzej:
Próbujemy zrozumieć
Reakcja na podobny widok, albo na zdjęcie "Biskupina" pod Świdnicą przebiega zwykle w mediach społecznościowych w jeden sposób: zaczyna się od krytyki samych domów, następnie ludzi, którzy je kupili, później dewelopera, który je postawił, a na samym końcu pada pytanie, kto do tego w ogóle dopuścił. Narzekamy wtedy na brak planowania, na WZ-ki, nawet na samowole budowlane, choć to przecież nie ten przypadek. To dlatego, że w pierwszym odruchu takie miejsca wydają się być wręcz nielegalne. To dlatego, że w takim kontekście łatwiej nam to wszystko zrozumieć. Mamy przeświadczenie, że inwestycje tego typu powstają, gdy bogini sprawiedliwości odwraca wzrok; z przeoczenia, na mocy kruczka prawnego.
Ale osiedle w Witoszowie Dolnym (które ma zresztą swoje deweloperskie imię - Silver City) powstało na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego aż trzy lata wcześniej. Wybudowano je zgodnie z prawem i planem, co więcej, powstało nie na odrolnionej działce, a na zalesionym cyplu od dekad użytkowanym i pamiętającym jeszcze czasy Festung Schweidnitz. Niemcy składowali tu amunicję, Polacy hodowali lisy, a miejsce zyskało nazwę: Lisiarnia. Mieszkańcy osiedla, z którymi rozmawiały już przeróżne polskie media, są zadowoleni z życia tu. Mają blisko szpital, supermarket, szkoły, dworzec.
Krótkowzroczność gmin
Tęsknota za planami zagospodarowania i w ogóle planowaniem w polskich gminach osadza się na przeświadczeniu, że stoją za tym urbaniści, architekci, specjaliści. Innymi słowy - osoby, które po prostu się na tym znają. To właśnie dlatego informacja o uchwalonym mpzp w Witoszowie Dolnym tak dziwi, gdy się patrzy na Silver City.
Zobacz także: Ten blok jest z PRL-u, ale wejście ma z renesansu. W Świdnicy stoi blok z 500-letnim portalem
Za planami i kształtowaniem miast stoją Rady Gminy i włodarze. To samorządowcy wydają ostateczne decyzje w sprawie przyszłości naszych przestrzeni, a w konsekwencji naszego zdrowia i dobrostanu, komfortu funkcjonowania w mieście, wsi. Wśród nich są przedsiębiorcy, lekarze, pracownicy biurowi, rolnicy. Bez wykształcenia urbanistycznego, bez szkoleń (czy nie powinny być obowiązkowe?), kursów.
Na podstawie ich decyzji trzeba później z pieniędzy podatników budować drogi i chodniki do odległych osad, inwestować w doprowadzenie mediów, poszerzać zakres komunikacji miejskiej, o ile istnieje, budować szkoły. Ich działania nie są bezmyślne, bazują jednak na prostym i niestety krótkowzrocznym przeświadczeniu, że wpuszczenie deweloperki na pola uprawne jest równoznaczne z rozwojem gminy, a więc ze zwiększonymi wpływami z podatków do kasy. Nie wymagają od deweloperów zapewnienia dróg, chodników, przestrzeni na usługi i gastronomię, parków, budynków szkół, a później te braki łatają podatnicy.
Spełnienie marzeń
Nowoczesna inwestycja Silver City w Witoszowie Dolnym to spełnienie marzeń. Marzeń o życiu w wyjątkowym miejscu, o porankach z widokiem na góry, ciszy i spokoju nieopodal zalewu, przy jednoczesnej bliskości centrum miasta. Nieopodal osiedla znajdziesz placówki zdrowotne, edukacyjne, obiekty rekreacyjne i ośrodki kultury. Kameralne Silver City jest harmonijnym połączeniem miejskiego komfortu i życia w pobliżu natury. Inwestycja oferuje szeregowe domy jednorodzinne z ogródkami i garażami oraz budynek wielorodzinny z ogródkami, miejscami parkingowymi i komórkami lokatorskimi
— pisze na swojej stronie deweloper Silver City o kolejnym etapie inwestycji. Jak wygląda "Biskupin" niemal dekadę po wzniesieniu etapu pierwszego? Część deweloperska rzeczywiście ma się świetnie, gorzej jednak z gminną. Ciąg pieszo-rowerowy, choć planowany, nie powstał. Styropian i odpady z budowy, które wiatr zwiał do okolicznych rowów, zainaugurowały dzikie śmietnisko, za które nikt nie czuje się odpowiedzialny. Choć tych informacji nie udało nam się potwierdzić, dotarły do nas głosy, że droga na teren osiedla wciąż nie została odebrana, przez co zimą nikt się nią nie zajmuje.
Wycinek zieleni w środku osiedla pozostawiono samemu sobie. Ogródki przy domach są oczywiście zadbane.
Jak to zatem jest, kto odpowiada za łanówkę, kto za osiedla w rzepaku, kto za całe dzielnice bez szkół i przychodni? Deweloperzy, choć zdarzają się przypadki przestępcze, działają z reguły w ramach prawa, wykorzystując swoje możliwości maksymalnie, jak się da, by zarobić jak najwięcej. Legalnie. Mieszkańcy chcą po prostu mieszkać na swoim, a wypychani z miasta przez ceny mieszkań napompowane przez spatologizowany rynek mieszkaniowy, osiadają tam, gdzie ich stać - w szeregówce na wsi, uzależnieni od samochodu. Architekci? Trudno winić ich za ten stan rzeczy. Zostają nam samorządy, których z kolei trudno bronić.
Turbokapitalistyczne mleko się rozlało, polskie gminy są dziś chore na domkozę, a plany miejscowe, do których z przyzwyczajenia wzdychamy (zwłaszcza gdy ich nie mamy), okazują się dziurawe. Jedyne co nam zostało to ograniczanie powstałych już szkód, prawdopodobnie w dużej części za pieniądze publiczne. Bez odpowiednich regulacji prawnych i bezlitosnych ram dla deweloperów nigdy nie będzie lepiej, podatek od złego planowania będzie stale rósł, a "polskich Dubajów" będzie coraz więcej.
Zdjęcia: Maciej Czarnecki. Źródła: Silver City, Polski Instytut Ekonomiczny
22
