Spis treści
Osiedle zanurzone w zieleni Wawra
Jak czytamy w komunikacje prasowym dostarczonym przez agencje PR Dobry Feedback, osiedle Brzozowy Las to „architektura zanurzona w zieleni Wawra”, która „sąsiaduje z rozległymi terenami zielonymi Wawra – łąkami, zadrzewieniem i lasami łęgowymi. W bezpośrednim otoczeniu znajdują się obszary o wysokich walorach przyrodniczych”. Bliskość terenów zielonych potwierdzają fotografie inwestycji, na których połowę kadru zajmuje pierwszoplanowa, dziko rosnąca zieleń. Łatwo jest, w pierwszym odruchu, zaufać bajeczności przytoczonego opisu; jednak bez szerszego spojrzenia - wykraczającego poza inwestycję ROHE Deweloper - nie powinno się brać go za pewnik.
„Urbanistyczny cypel” nie potrwa długo?
Osiedle zaprojektowane przez pracownię Wądołowski Architekci to klasyczny przykład zabudowy łanowej, czyli zagospodarowania terenów podmiejskich poprzez budowę domów jednorodzinnych (lub szeregowców) na długich, wąskich działkach, powstałych z podziału dawnych pól uprawnych. Zabudowa łanowa to kwintesencja współczesnego Wawra. Niemalże w całym pasie na zachód od linii otwockiej powstają „ciągi” domów - często z utrudnionym dostępem do kanalizacji, pozbawione pełnowymiarowych dróg dojazdowych i bez minimalnej infrastruktury usługowej.
Czytaj także: Osiedle Eko Berensona. Pionierska prefabrykacja w okowach urbanistyki łanowej i grzechach polskiej deweloperki
Cechą zabudowy łanowej jest to, że szybko staje się dla danego regionu regułą, nie wyjątkiem. Efekt domino spowodowany jest chęcią niezwłocznego zysku. Właściciele działek chcą jak najszybciej je sprzedać; deweloperzy, także zainteresowani zwiększeniem swojego kapitału, nie oglądają się na urbanistykę ani dobro wspólne.
I tu wracamy do zieleni, w której „zanurzone jest osiedle”: czy w warunkach rozlewającej się zabudowy łanowej, dzikie trawy mają szansę przetrwać? Jeśli, pozostając przy wodnej symbolice, potraktujemy zieleń jako rozległe morze, to Osiedle Brzozowy Las znajduje się na „urbanistycznym cyplu” zabudowy łanowej. Prawdopodobnie - wcześniej czy później - sąsiednia zieleń ustąpi miejsca kolejnemu pasmu domów jednorodzinnych. Taki scenariusz podpowiada z resztą podział sąsiednich działek.
Może więc, w komunikacie prasowym, chodziło o zieleń oddaloną od osiedla - taką, której rozlew okolicznej łanówki nie dosięgnie? I tu jednak realia nie są zbyt optymistyczne. Jak zauważa Gazeta Wawerska:
Wawer, choć statystycznie najbardziej zalesiony spośród warszawskich dzielnic, dysponuje najmniejszą ogólnodostępną zieloną powierzchnią rekreacyjną przypadającą na jednego mieszkańca, do tego bardzo nierównomiernie rozłożoną.
Sam sobie sterem, żeglarzem, okrętem
Osiedla łanowe pozbawione są lokalnych sklepów, szkół, przychodni i miejsc pracy. W ich wypadku nie ma mowy o poruszaniu się na piechotę. Nie ma do tego odpowiedniej infrastruktury. A nawet gdyby była - w zasięgu pieszych nie znajduje się praktycznie nic, poza innymi, również grodzonymi osiedlami.
Czytaj także: Wyścig o „wyjątkowość” z klapkami na oczach. Metą okazała się ulica na warszawskim Wilanowie
Ogrodzone osiedla odcinają się od okolicy, zmuszając mieszkańców sąsiednich terenów do nadrabiania drogi. Dodatkowo układ tego typu inwestycji utrudnia zaplanowanie spójnej i funkcjonalnej siatki ulic, co w praktyce skutkuje przeciążeniem jednej głównej drogi dojazdowej.
Taki sposób zagospodarowania działek - a w konsekwencji również układ budynków - wynika nie tyle ze złej woli czy braku kompetencji dewelopera (choć nie zwalnia go to z odpowiedzialności za decyzję o realizacji inwestycji na tak niekorzystnej działce), ile z uwarunkowań polskiego prawa. Zmiana takiego sposobu zabudowy nie będzie możliwa bez większego zaangażowania władz publicznych, które mogłoby pomóc w scalaniu istniejących działek i bardziej odpowiedzialnego podejścia do planowania urbanistycznego.
Czytaj także: Białe Domy w Wawrze: próba redefinicji estetyki niskobudżetowych inwestycji deweloperskich
Czy architektura obroni się sama?
Osiedle Brzozowy Las obejmuje 30 domów jednorodzinnych. Inwestycja została oddana do użytku w kwietniu 2024 roku i jest w pełni wyprzedana. Dwu- i trzykondygnacyjne budynki oferują powierzchnię od 86 do 136 m². Wysokość we wnętrzu sięga 270 cm. Salony zostały wyposażone w pełni przeszklone ściany. Tektonika budynków została zapewniona przez wzajemne przesunięcia parteru i piętra. Michał Wądołowski z Wądołowski Architekci podkreśla, że domy zostały oparte
na prostych, geometrycznych bryłach z dużymi przeszkleniami. Jednolita, biała kolorystyka elewacji zestawiona z czarną stolarką podkreśla czytelność kompozycji i porządkuje wizualnie całość założenia (...).
Samej architekturze ciężko coś zarzucić - jest poprawna i konsekwentna. Niestety, nie da się o niej mówić w oderwaniu od urbanistyki, którą proponuje. Dom reprezentujący prostotę formy, minimalizm i wysokiej jakości wykończenia, który został "skopiowany" 30 razy i pozostawiony sam sobie - tj. w oderwaniu od infrastruktury usługowej czy drogowej - automatycznie zaczyna mówić innym językiem, niż ten, którego projekt powstał w oparciu o relacje z otoczeniem.
