Spis treści
Mieszkania projektowane pod zysk?
Nowe budownictwo mieszkaniowe lubi kombinować. Z jednej strony mieszkaniówka (a właściwie stojący za nią deweloperzy) szuka sposobów, żeby maksymalizować zysk ze sprzedaży mieszkań. Projekty są w pierwszej kolejności podporządkowane maksymalizacji PUM-u. Z planów znikają przedpokoje i wydzielone kuchnie, a rynek zalewają mikrokawalerki, które w świetle prawa nie powinny pełnić funkcji stałych mieszkań. Optymalizacja kosztów stopniowo prowadzi do degradacji jakości funkcjonalnej mieszkań. Nie bez znaczenia jest też fakt, że część z nich powstaje z pełną świadomością, że nie będą służyć do mieszkania, ale do... lokowania kapitału.
Czytaj także: Wizerunkowe pudrowanie mikrokawalerek. Mieszkania o powierzchni 14 m² mają ocalić LEDY-y, concierge i Juliusz Słowacki
Z drugiej strony deweloperzy „kombinują”, jak wyróżnić się na tle konkurencji i przyciągnąć klientów. Osiągają to poprzez niestandardowe elewacje, efektowne wizualizacje czy chwytliwe hasła marketingowe. W efekcie marketing inwestycji mieszkaniowych coraz częściej operuje pustymi sloganami, odciągając uwagę od kluczowych kwestii, takich jak układ funkcjonalny mieszkań, ich doświetlenie czy akustyka.
Projekt typowy do dyspozycji samorządów
Na tym tle budownictwo społeczne, realizowane przy wsparciu państwa, jawi się jako pewna alternatywa. Skoro podstawowym celem takich inwestycji nie jest maksymalizacja zysku, pojawia się szansa, że z ich barków zostanie ściągnięty ciężar kłopotliwego marketingu i szkodliwych kompromisów.
W 2023 roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii zorganizowało konkurs na „Wielorodzinny budynek mieszkalny o obniżonej energochłonności”, przeprowadzony we współpracy ze Stowarzyszeniem Architektów Polskich. Sąd konkursowy obradował pod przewodnictwem prof. arch. Bolesława Stelmacha. Nagrodzone projekty typowe zasiliły bazę rozwiązań, z których gminy mogą obecnie bezpłatnie korzystać. „Liczymy na pozytywny odzew samorządów, ponieważ możliwie jak najbardziej ułatwiamy im włączanie się w budownictwo społeczne” - podkreślał przy okazji ogłoszenia wyników Waldemar Buda. Wśród laureatów znaleźli się Rafał Mazur i Łukasz Gaj, którzy wcześniej dali się poznać szerszej publiczności projektem osiedla w Łowiczu, zrealizowanym w ramach programu Mieszkanie Plus.
i
Trzy warianty jednej bazy
Korzystanie z projektu typowego, który proponują architekci, nie oznacza działania „kopiuj–wklej”. Po pierwsze, wprowadzają oni trzy różne warianty, które mają dopasować się do konkretnych kontekstów: podmiejskiego i małych miejscowości (wariant A), dwudziestowiecznych osiedli mieszkaniowych (wariant B) oraz zabudowy śródmiejskiej bądź osiedli o dużej intensywności (wariant C). Warianty różnią się między sobą wysokością oraz formą dachów.
Czytaj także: Za 4 pokoje chcą tyle, ile za kawalerkę w Warszawie, Szare osiedle zaprojektowali uznani architekci. Można je kopiować
Na przedmieścia architekci proponują budynek dwukondygnacyjny z dachem dwuspadowym. Warianty B i C zakładają budynek wyższy, ale wciąż kameralny w skali - czterokondygnacyjny. Istotną różnicą między tymi wariantami jest dach: wariant B przewiduje dach dwuspadowy o mniejszym kącie nachylenia niż w wariancie A, natomiast wariant C zakłada stropodach użytkowy oraz usługi w parterze, które w praktyce znacząco wpływają na charakter obiektu.
Wariant A:
Wariant B:
Wariant C:
Poza tym podstawowym rozróżnieniem, każda realizacja będzie wymagała indywidualnych modyfikacji w zależności od warunków działki. Nie będą one jednak zbyt daleko idące - inwestorzy, którzy decydują się na realizację „budynku typowego”, są zobowiązani do przestrzegania określonych wytycznych dotyczących wykonawstwa i adaptacji projektu, aby uzyskać finansowanie z Banku Gospodarstwa Krajowego.
Niska bryła w chińskiej bieli
Aby budynek mógł jak najlepiej dopasować się do różnych działek, oparto go na prostych rozwiązaniach. Rzut ma formę prostokąta o wymiarach 16,5 × 33,2 m.
Układ mieszkań zaprojektowano tak, by umożliwić usytuowanie budynku zarówno w osi wschód–zachód, jak i północ–południe. Jak zaznaczają architekci: „Kierunek podziału geodezyjnego oraz układu drogowego wymusza odchylenie od tych osi i wymaga analizy linijki słońca dla poszczególnej lokalizacji geograficznej”.
W zakresie wykończenia elewacji dla wszystkich trzech wariantów przewidziano tynk silikatowy w kolorze „bieli chińskiej”. Różnice pojawiają się natomiast w rozwiązaniu dachu: w wariancie A zastosowano dachówkę ceramiczną w naturalnych odcieniach (czerwonym lub pomarańczowym), w wariancie B — blachę na rąbek stojący w kolorze jasnoszarym, natomiast w wariancie C, zamiast dachu spadzistego, zaprojektowano stropodach z nawierzchnią żwirową.
PZT w służbie komfortu mieszkańców
Przygotowany przez architektów „Poradnik Inwestora” określa minimalny zakres zagospodarowania terenu niezbędny do zapewnienia komfortowego użytkowania. W projektach zagospodarowania działki (PZT) dla każdego wariantu budynku sugeruje się m.in. przewidzenie miejsca na wiatę dla wózków i rowerów oraz odpowiednie oświetlenie dojścia do wejścia. W zespołach budynków zaplanowano także plac zabaw oraz strefę wypoczynku dla osób starszych. Ponadto, wykraczając już poza obowiązujące normy, architekci rekomendują rezygnację z elementów wykonanych z tworzyw sztucznych.
Wody opadowe powinny być odprowadzane do ogrodów deszczowych zlokalizowanych na terenie działki.
Miejsca postojowe dla samochodów osobowych powinny być zapewnione dla każdego mieszkania. Istotna jest jednak ich lokalizacja: parkingi, dostępne zarówno dla mieszkańców, jak i użytkowników ewentualnych lokali usługowych, nie powinny być sytuowane pomiędzy pasem drogowym a budynkiem. Zaleca się ich umieszczanie w głębi działki lub wzdłuż jej bocznych krawędzi, przy budynku. Dopuszcza się również realizację garażu podziemnego - jego zaprojektowanie umożliwia przyjęty układ konstrukcyjny budynku.
Od elastyczności, po długowieczność
W projekcie przewidziano szereg innych rozwiązań opcjonalnych - dopuszczonych, ale niewymaganych. Zaproponowana elastyczność ułatwia dostosowanie budynku do zróżnicowanych potrzeb, a w dłuższej perspektywie sprzyja jego trwałości i wydłuża życie budynku.
Co konkretnie może, ale nie musi się wydarzyć? Przykładem jest parter usługowy. Choć rekomendowany przede wszystkim w wariancie C, w praktyce każde mieszkanie zaprojektowane w wariantach A i B może zostać przekształcone w lokal usługowy - zarówno na etapie projektu, jak i później, w trakcie użytkowania budynku (w zależności od uwarunkowań planistycznych). Podobnie jest z układem kuchni. Mimo że w największych i najmniejszych mieszkaniach zaproponowano kuchnie otwarte, nic nie stoi na przeszkodzie, żeby zostały one wydzielone. Ostateczna decyzja pozostaje tu po stronie mieszkańca i jego preferencji.
i
Najciekawszy wymiar elastyczności projektu dotyczy całej bryły budynku. W „Poradniku Inwestora” architekci zwracają uwagę, że „Tereny przedmieść po kilkudziesięciu latach stają się zwartą częścią miasta, co sprawia, że ich rynkowa wartość wymaga realizacji zabudowy o większej intensywności”. Z tego względu przewidziano scenariusz, w którym wraz z rozwojem otoczenia wariant C - czterokondygnacyjny budynek z usługami w parterze - może stać się docelową formą dla wariantów A i B. Jak piszą architekci:
Nadbudowa wariantu A do wariantu B jest możliwa przy częściowym użyciu istniejącego budulca. W tym przypadku można ponownie wykorzystać elementy więźby dachowej oraz pokrycie z dachówki ceramicznej. W przypadku realizacji usług w parterze, można również wykorzystać istniejące prefabrykowane stalowe balkony do ponownego użycia na nowej kondygnacji mieszkalnej.
Aby umożliwić przebudowę, architekci zalecają, aby już przy planowaniu zabudowy w wariancie A założyć odległość co najmniej 23 metry między pierzejami, co umożliwi racjonalną nadbudowę po kilkudziesięciu latach.
i
Murowane ściany w trosce o środowisko?
Architekci w swojej koncepcji zdecydowali się na budynki wzniesione w technologii zbliżonej do tradycyjnej murowanej z żelbetowymi stropami. Ich decyzja była podyktowana kosztami budowy, dostępnością materiału, wyszkoleniem pracowników budowlanych i barierą psychologiczną w polskim społeczeństwie dotyczącą budownictwa drewnianego. Powołują się także na trwałość budynku, która - ich zdaniem - może eliminować emisję dwutlenku węgla oraz wpłynąć na przyszłe ograniczenie kosztów. Rafał Mazur zauważa:
Są dwie drogi myślenia o zrównoważonym rozwoju. Pierwsza to np. lekkie budynki drewniane. Druga to wykorzystanie solidnej konstrukcji, która pozostawałaby na lata (np. kilkusetletnie kamienice, które do dzisiaj mają się dobrze). Silikat jako budulec jest zarazem stabilny i trwały oraz jest naturalny. Ponadto akumuluje ciepło, co jest również istotne w kwestii operacyjnego śladu węglowego. Jest jeszcze kwestia akustyki, która w budynkach drewnianych jest póki co rozważana czysto teoretycznie. Ponadto warto pomyśleć o komforcie mieszkańców. Co jeśli ktoś zapragnie w swoim mieszkaniu mieć fortepian lub duże akwarium?
Zapytani o możliwość zastosowania prefabrykacji w projekcie, architekci odpowiadają, że w przypadku realizacji większej liczby budynków projekt można dostosować do takiej technologii. Wynika to z obecności wielu powtarzalnych elementów, które sprzyjają ewentualnemu wdrożeniu prefabrykacji.
Budowa pierwszego budynku już się rozpoczęła - powstaje on w Bystrzycy Kłodzkiej. Dwa budynki w Krasnymstawie oczekują na pozwolenie na budowę.
