OVO Wrocław

Realizacja wielofunkcyjnego kompleksu OVO Wrocław, mieszczącego m.in. apartamenty, biura, centrum fitness oraz hotel DoubleTree by Hilton zabrała 10 lat. W 2006 roku wygraliśmy międzynarodowy konkurs na zagospodarowanie terenu, ogłoszony przez miasto Wrocław, w 2008 roku nastąpił kryzys gospodarczy. Rynek się zmienił, ale nam nadal zależało na tym, aby doprowadzić OVO do końca, zapewniając jego najwyższy możliwy standard. Na początku 2010 roku ponownie rozpoczęliśmy proces projektowania, poprawiając niektóre elementy i racjonalizując całość przedsięwzięcia. Przed 2011 rokiem czuliśmy się już na tyle pewni co do przyszłości, że odtworzyliśmy zespół odpowiedzialny za planowanie.

Działka przeznaczona pod inwestycję, położona wzdłuż ulic Traugutta i Podwale, tuż obok parku Słowackiego od strony północnej i zabytkowego budynku Poczty Polskiej od strony południowej, przez wiele lat służyła jako parking i była zaniedbana. Było dla nas oczywiste, że jeśli mamy zintegrować to miejsce z Wrocławiem, to nasze przedsięwzięcie musi być projektem miejskim dużego kalibru. W konkursie wymagano nowego, międzynarodowego hotelu. Takie obiekty potrafią stanowić ważny element miejskiego życia, lecz turystyka jest podatna na zewnętrzne wpływy takie jak fluktuacje ekonomiczne, konkurencja, sezonowe wahania, czy zmiany klimatu. Te czynniki powodują ryzyka ekonomiczne, więc było ważne, żeby w tym projekcie hotel był bardziej odporny na tego rodzaju wpływy. Poza tym chcieliśmy, aby inwestycja miała dodatkowe funkcje, co zwiększyłoby atrakcyjność całego obiektu jako miejsca tętniącego życiem. Zaprojektowaliśmy budynek wielofunkcyjny, powodujący zwiększenie gęstości i różnorodności zabudowy, bardziej rentowny, oraz wzbogacający okolicę.

Wyobraziliśmy sobie sytuacje, w których hotel oferuje usługi zarówno dla apartamentów, jak i biur, gdzie właściciele mieszkań mogą dostać się do pracy po prostu zjeżdżając windą. Nasza wizja zakładała interakcję pomiędzy turystami i mieszkańcami. Pojawiło się też wewnętrzne patio, służące nie tylko użytkownikom budynku, ale też wrocławianom. Doszliśmy do wniosku, że jeśli chcemy stworzyć miejsce przyciągające ludzi, musimy połączyć ze sobą kilka aspektów miejskiego życia, wzajemnie się dopełniających. W przypadku OVO wyzwanie stanowiło również sąsiedztwo zabytkowego budynku poczty – dość tradycyjnego gmachu z czerwonej cegły. Byłoby czymś oczywistym opracowanie projektu kontynuującego jego główne atrybuty, ale my widzieliśmy tu okazję do zaproponowania czegoś więcej. Zaczęliśmy badać rozwiązania urbanistyczne. Jedną z interesujących cech wielu zabytkowych miast w Niemczech i Polsce jest to, jak podwórza mogą przerodzić się w kameralne przestrzenie publiczne. Często wypełnione są one kawiarniami, sklepami i galeriami, stanowiąc przedłużenie miejskiego życia, przenosząc je do bardziej osłoniętych miejsc. Inaczej niż w przypadku budynku Poczty Polskiej, chcieliśmy zaprosić odwiedzających do wewnętrznego patio. Byliśmy zdania, że najlepiej osiągniemy ten cel zwiększając dostępność i przejrzystość części parterowej. W wyniku tego wstępnego założenia zaprojektowaliśmy budynek, który unosiłby się nad otwartym parterem.

Czasami decyzje związane z projektowaniem wynikają z najprostszych czynników. W przypadku OVO punktem wyjścia była potrzeba umieszczenia pokojów hotelowych po obu stronach korytarza, a jednocześnie uzyskania jak największej przestrzeni dla patio. Nasze szkice pokazywały część budynku, gdzie parter był węższy od pięter znajdujących się nad nim. Zdaliśmy sobie sprawę, że ta część obiektu ma inne zalety – zacienienie przestrzeni handlowych na parterze i większą prywatność wyższych kondygnacji. Tworzyliśmy coś, co przypominało most z pięter, gdzie każde z nich spełniało określone funkcje. W ten sposób apartamenty na ostatnim poziomie wystają poza kontur elewacji tworząc tarasy, a części wewnętrzne otrzymują więcej światła.

Rozpoczęliśmy badania nad możliwościami związanymi z pokryciem elewacji. Mimo że oprogramowanie CAD uwolniło architekta od tradycyjnej architektury typu „box”, nawet dzisiaj niewiele jest przekonujących przykładów opłacalnych budynków o płynnych kształtach. W większości przypadków zaokrąglone powierzchnie wykonane są z tynku albo składają się z regularnych paneli lub płyt, co powoduje uczucie dysonansu między wizją projektanta i jej fizyczną realizacją. Z kolei powierzchnie zakrzywione realizowane w oparciu o technikę formowania termicznego to ekstremalnie wysoki koszt. Zaczęliśmy więc interesować się Corianem. Wiedzieliśmy, że stosując ten materiał, uzyskamy efekt spójności i upragnioną elastyczność.

Dopiero po określeniu założeń projektu zaczyna się prawdziwa praca. Zawsze gdy rozpoczynamy nowy projekt, współpracujemy z wartościowymi lokalnymi pracowniami. Przez lata naszej działalności w Polsce zaprojektowaliśmy kilka obiektów. Biuro JSK Architekci jest bez wątpienia naszym najlepszym doświadczeniem tego rodzaju. Od samego początku „czuli” specyfikę projektu – ich wkład w to przedsięwzięcie jest nieoceniony. Mimo że można sprowadzić architekta działającego na rynkach międzynarodowych do dowolnego miejsca na świecie, to koncepcja architektoniczna niezmiennie zależy od lokalnej kultury i umiejętności. Projekt OVO stworzył wyjątkowy polski zespół kierowników projektu, konsultantów, projektantów i osób organizujących pracę na placu budowy, bez reszty oddany przedsięwzięciu. Główny wykonawca, firma Eiffage, dowiódł swoich wysokich kompetencji i profesjonalizmu w zarządzaniu procesem budowy.

Asaf Gottesman

W projekt OVO Wrocław zaangażowaliśmy się w 2012 roku. Zwykle biuro JSK Architekci uczestniczy na wszystkich etapach tj. od prac koncepcyjnych po realizację, w tym przypadku było inaczej. Przyjęliśmy funkcję tzw. architekta lokalnego. Był to nasz debiut zarówno w tej roli, jak i we współpracy z Asafem Gottesmanem. Naszym zadaniem było rozwinięcie wstępnej koncepcji do obejmującej najdrobniejszy szczegół dokumentacji wykonawczej. Ze względu na skalę przedsięwzięcia oraz przyjętą przez inwestorów elastyczność projektu zadanie to z dzieła przeobraziło się w proces, który trwa już ponad 3,5 roku. W tym czasie przeszliśmy wspólnie przez kolejne fazy projektu: koncepcję wielobranżową, projekt budowlany, przetargowy do wyboru generalnego wykonawcy, aż po projekt wykonawczy, który nadal jest uszczegółowiany równolegle z postępem prac na budowie.

OVO jest niezwykle oryginalnym budynkiem – ze względu na swoją architekturę, wykorzystanie na elewacji Corianu (w tej skali oraz technologii po raz pierwszy w Polsce), a także połączenie wielu funkcji w jednym obiekcie, w dodatku rozlokowanych poziomo na całym obszarze zabudowy – jedna na drugiej. Zazwyczaj projektuje się w pionie, przeznaczając na przykład jedną część działki na hotel, drugą na apartamenty, trzecią na biura itd. W przypadku OVO musieliśmy się zmierzyć z innym podejściem. Ponadto wyzwaniem była spora powierzchnia zabudowy, unikalne wnętrza i zieleń na dachach w różnych formach. Obła konstrukcja wymagała od nas także pracy w technologii 3D.

Budynek powstaje na działce o powierzchni ok. 7,5 ha znajdującej się na obrzeżach zabytkowego centrum miasta. Wielkość inwestycji uzmysławia fakt, że na terenie tym znajdowało się kiedyś ponad 15 różnej wielkości kamienic. Kubatura OVO odpowiada jednak skalą dzisiejszej zabudowie okolicy. Warto zauważyć, że zmiana skali zapoczątkowana została już w latach 20. ubiegłego wieku budynkiem Urzędu Czeków Pocztowych (wzniesio-nym w latach 1926-1929 według projektu Lothara Neumanna w stylu północnoniemieckiego ekspresjonizmu). Dzisiaj do zabytkowego budynku Poczty Polskiej przylega OVO Wrocław, zamykając potężny kwartał zabudowy miejskiej. Tę skalę odzwierciedla także dalsze sąsiedztwo, budynek Galerii Dominikańskiej czy nowy biurowiec przy placu Dominikańskim (proj. medusa group).

Inwestycję zaprojektowano jako tzw. mixed-use project. Poszczególne funkcje rozmieszczono w układzie poziomym, co wynika z pierwotnego założenia architektów. Najwyżej położoną kondygnację (+6) zajmują luksusowe penthouse'y z obszernymi tarasami, piętra +5 oraz +4 duże, średnie i małe apartamenty, piętro +3 – biura, piętra +1, +2 – pokoje hotelowe. Parter mieści lobby hotelowe, restaurację, strefę konferencyjną, a także lokale handlowo-usługowe oraz niezależne lobby wejściowe do mieszkań i strefy biur. Poziomy -1 i -2 skrywają strefę sali balowej o wysokości dwóch kondygnacji, zaplecze hotelowe (szatnie, kuchnia główna, magazyny oraz parkingi i strefę dostaw).

Nowoczesne biura oraz przestrzenie na wynajem z przeznaczeniem na handel i usługi wymagają tzw. otwartego planu, który umożliwia dużą swobodę w aranżacji przestrzeni. Pokoje hotelowe oraz mieszkania wymagają z kolei wielu instalacji sanitarnych. Dodatkowo apartamenty – ze względu na wymagania rynku – są różnej wielkości i na poszczególnych piętrach aranżowane na wiele sposobów (inwestor zaoferował przyszłym mieszkańcom dużą swobodę w kształtowaniu ostatecznego układu funkcjonalnego).

Kolejną komplikację techniczną wprowadził wymóg, aby hotel DoubleTree by Hilton stanowił niemalże autonomiczną część w budynku. Wszystkie instalacje techniczne, zarówno sanitarne, elektryczne oraz teletechniczne, są więc całkowicie niezależne od tych obsługujących pozostałą część OVO Wrocław.

Aby sprostać tym wszystkim wymaganiom, w budynku rozmieszczono równomierny układ niewielkich szachtów instalacyjnych, które przechodzą przez kolejne poziomy od pierwszego piętra w górę. Prowadzone są nimi podstawowe instalacje sanitarne (wentylacja, woda, kanalizacja). Jednak instalacje wentylacyjne obsługujące naziemną część hotelu (kondygnacje +1 i +2) doprowadzone są od dołu, natomiast te obsługujące kondygnacje mieszkalne oraz biura (piętra od +3 do +6) doprowadzone są od góry.

Kolejną konsekwencją tak wielu funkcji była potrzeba zastosowania dużej liczby urządzeń dźwigowych, mamy ich tu łącznie 15. Windy hotelowe o nietypowych, szerokich kabinach i powiększonej wysokości, windy serwisowe o dużej nośności (2000 kg), specjalne dźwigi towarowo-osobowe niewymagające podszybia, łączące dwa poziomy kuchni (kuchnia restauracyjna i główna) oraz szybkie windy obsługujące strefę mieszkań i biur.

Główny korpus budynku tworzy bryła ukształtowana przez poziome pasy sześciu kondygnacji, wzniesiona na smukłych słupach wysokiego na ponad 5 m parteru. Przyziemie zamknięto całkowicie przeszkloną fasadą kurtynową, w której użyto specjalne bezbarwne, odżelazione szkło w celu lepszego wizualnego oderwania korpusu od poziomu posadowienia. Miękko poprowadzone białe pasy poszczególnych kondygnacji ułożone są w ten sposób, że w przekroju całość bryły otrzymuje obłą formę. Kolejne pasy od piętra +1 do +4 wysunięte są coraz bardziej na zewnątrz, a następnie z powrotem cofnięte. W ten sposób piętro +3 otrzymuje większą powierzchnię, a wyżej położone kondygnacje mieszkalne – częściowo zadaszone tarasy. Najwyższy element budynku stanowi osłona akustyczno- -wizualna urządzeń technicznych na dachu. Osiąga ona maksymalną wysokość wynoszącą ok. 29 m w narożniku ulic Podwale i Traugutta, następnie płynnie obniża się w stronę budynku poczty od strony północnej i południowej aż do wysokości 25 m.

Ostatnia kondygnacja użytkowa (piętro +6) jest łagodnie wycofana na obu stykach z gmachem Poczty. Dzięki takiemu zabiegowi budynek w tych miejscach dopasowany jest do wysokości poczty, osiągając ok. 22 m wysokości.

Elementem charakterystycznym projektu OVO Wrocław są białe pasy elewacji o wysokości 150 cm i 130 cm, łagodnie gięte w poziomie. Dodatkowo pas pierwszy oraz attykowy ukształtowane są w formie łuku w przekroju pionowym, tak aby obłość była wyraźnie widoczna. Zdecydowano się na zastosowanie okładziny z wielkogabarytowych arkuszy polimeru akrylowego, tj. płyt z Corianu firmy Du Pont (o 12 mm grubości). Elementy długości ok. 3,6 m zestawione ze sobą z zachowaniem zaledwie 8-milimetrowej niepełnej fugi kompensującej termiczne odkształcenia tworzą wrażenie nieprzerwanej ciągłości. Dzięki elastyczności materiał daje się kształtować w pewnym zakresie w sposób dowolny. W miejscach wymagających mniejszego promienia gięcia oraz w przypadku elementów wymagających kształtowania w dwóch kierunkach (powierzchnie dwukrzywiznowe) poszczególne płyty poddawane są termoformowaniu. Skonstruowanie tak trudnych form nie byłoby możliwe bez użycia komputerowego modelowania przestrzennego na każdym etapie projektu oraz weryfikowania powstałego modelu 3D w trakcie prac na budowie.

Duże wyzwanie stanowiło również samo wnętrze obiektu. Zamierzeniem autorów było stworzenie wyjątkowej, a zarazem funkcjonalnej przestrzeni, jednak – jak już wspomniano – należało ukryć tu też wiele różnych systemów obsługujących, co udało się osiągnąć dzięki dużej dyscyplinie pracy. W efekcie ustalonych już na wczesnym etapie tras przebiegu instalacji, tak aby omijały one w maksymalnym stopniu ogólnodostępne przestrzenie reprezentacyjne, osiągnięto imponujące wysokości pomieszczeń. Dla przykładu lobby hotelowe i restauracja mają wysokość dochodzącą do 4,7 m przy wysokości konstrukcji wynoszącej 5 m. Obłości, miękkie linie i nietypowe kształty przechodzą z zewnątrz do środka. Część ścian oraz sufitów w lobby poprowadzona jest miękką linią zarówno w rzucie poziomym, jak i w przekroju, tworząc powierzchnie dwukrzywiznowe. Dla osiągnięcia wysokiej jakości wykończenia zdecydowano się na innowacyjną technologię. Fragmenty sufitów podwieszanych powstają jako elementy prefabrykowane z formy odwróconej ze specjalnej masy gipsowej wzmocnionej przy użyciu siatki włókna szklanego, następnie montowane są na budowie i łączone ze sobą. Aby jednak technologia ta mogła zostać zastosowana, projekt musiał być tak przygotowany, aby maksymalnie zwiększyć powtarzalność elementów. Całość została wymodelowana przy użyciu systemów CAD, podobnie jak zewnętrzne elementy bryły.

OVO Wrocław z jednej strony sąsiaduje z parkiem, z drugiej zaś z ulicą Traugutta, dlatego ważnym elementem w projekcie jest zieleń, która wypełnia patio na poziomie terenu, patio na poziomie I piętra, a w dużej mierze także dach budynku. Zieleń ekstensywna wymaga zaledwie ok. 10 cm warstwy substratu glebowego, stanowi przy tym nie tylko ozdobę, ale również doskonałą osłonę przed nadmiernym nagrzewaniem się dachu oraz „zbiornik retencyjny” spowalniający odprowadzanie wody deszczowej do systemu kanalizacji. Na patio na poziomie terenu, zaprojektowanym nad garażem podziemnym, zieleń zajmuje ponad 500 m2. Znalazły się tu zarówno trawy i krzewy, jak i drzewa, których gatunki dobrano tak, aby harmonizowały z architekturą. Mamy więc ok. 5-metrowe czereśnie ptasie, krzewy świdośliwy oraz platany klonolistne. Na tym poziomie substrat glebowy osiąga miąższość do przeszło 90 cm na wzniesieniach i w strefach dla największych nasadzeń. Strop nad garażem ukształtowany jest w spadkach, wpusty rozmieszczone równomiernie, zarówno pod powierzchnią z kostki kamiennej, jak i pod powierzchnią z substratem glebowym. Warstwy izolacyjne ułożone są w systemie odwróconym, izolację wodną stanowi papa podkładowa oraz specjalna papa bitumiczna z systemem przeciwkorzennym. Odprowadzenie wody do wszystkich wpustów zapewnione jest przez warstwę folii drenażowej, którą pokryta jest cała powierzchnia stropu.

Piotr Bury