Spis treści
Deweloper nie upublicznił informacji o architekcie inwestycji. Kiedy otrzymamy od niego odpowiedź, tekst zostanie odpowiednio zaktualizowany.
_________________________________
Fałszywa obietnica komfortu
Dla wielu rodzin mieszkanie w bloku wciąż nie dorównuje wizji domu jednorodzinnego. Dom to spełnienie marzenia o niezależności i prywatności: o własnym ogrodzie, w którym można bez zapowiedzi zorganizować grilla, wypuścić psa o dowolnej porze, czy zamknąć się we własnym pokoju. To też komfort życia bez konieczności znoszenia sąsiedzkich imprez za ścianą, czy nerwowego ściszania muzyki przed 22.00. Myśląc o domu, myślimy więc przede wszystkim o komforcie.
Czytaj także: Zdarta płyta Wawra. Kolejne 30 domów wypatruje odpowiedzi poza własnym układem
Osiedla łanowe, które od początku XXI wieku wyrastają na terenach podmiejskich - a w ostatnich latach robią to wręcz lawinowo - zdają się za wszelką cenę podtrzymywać tę utopijną wizję. Hasła o prywatności, domach zanurzonych w zieleni i codziennej wygodzie dominują na stronach deweloperów i w tekstach przygotowywanych przez agencje PR. Trudno jednak oprzeć się wrażeniu, że nowo powstające realizacje patrzą na tę obietnicę przez przysłowiowe klapki na oczach. Sama forma zabudowy łanowej brutalnie podważa szansę na "komfort", który tak chętnie przypisuje się domowi jednorodzinnemu.
Stalowa granica odpowiedzialności
Zabudowa łanowa, polegająca na zagospodarowaniu terenów podmiejskich poprzez budowę domów jednorodzinnych (lub szeregowców), wznosi je na długich, wąskich działkach, które powstały z podziału dawnych pól uprawnych. Wprowadzona w ten sposób funkcja mieszkalna nie staje się częścią ani większego planu, ani przemyślanej urbanistyki: osiedla łanowe pozbawione są lokalnych sklepów, szkół, przychodni i miejsc pracy. Ich powstanie, nastawione bezpośrednio na zysk, z założenia odsuwa dobro wspólne na dalszy plan. Interes osiedla kończy się równo ze stalowym ogrodzeniem.
Mieszkańcy zostają skazani na samochody. W przypadku osiedli łanowych nie ma mowy o poruszaniu się na piechotę. Nie ma do tego odpowiedniej infrastruktury. A nawet gdyby była - w zasięgu pieszych nie znajduje się praktycznie nic, poza innymi, również grodzonymi osiedlami. Śmiałek, który zdecyduje się do spacerowania mimo wszystko, zostanie zmuszony przez wszechobecne grodzenia do dodatkowego nadrabiania drogi. Szkody wyrządzone przez zabudowę łanową nie odbijają się jedynie na mieszkańcach tych osiedli. Układ tego typu inwestycji utrudnia zaplanowanie spójnej i funkcjonalnej siatki ulic, co w praktyce skutkuje przeciążeniem jednej głównej drogi dojazdowej.
Pionierów podboju wciąż nie brakuje
Cechą zabudowy łanowej jest to, że bardzo szybko przestaje być wyjątkiem, a staje się w danym regionie regułą. Ten efekt domina napędza prosta kalkulacja: szybki zysk. Właściciele gruntów chcą jak najszybciej sprzedać podzielone działki, deweloperzy - równie zainteresowani pomnażaniem kapitału - nie oglądają się na długofalowe konsekwencje przestrzenne. W rezultacie są pod Warszawą dzielnice, których charakter w ostatnich latach ukształtowała właśnie zabudowa łanowa - jak choćby Wawer czy Białołęka. Tam „łanówki” zdążyły już spowszednieć, miejscami wymuszając na gminie reorganizację komunikacji i rozbudowę dróg. To widok przykry i dołujący, a jednak o negatywnych skutkach takiego modelu urbanizacji wciąż mówi się zbyt cicho - skoro nie brakuje kolejnych pionierów gotowych podbić „jeszcze-niepodbite”.
Czytaj także: Osiedle Eko Berensona. Pionierska prefabrykacja w okowach urbanistyki łanowej i grzechach polskiej deweloperki
Przykładem jest osiedle Zielono Mi firmy Novisa przy ul. Bazyliowej w Podolszynie, na pograniczu podwarszawskiej Lesznowoli i Raszyna. 4 marca Michał Wojtczuk pisał na łamach Gazety Wyborczej o tej realizacji:
To właściwie mieszkalny wieżowiec, tylko położony na boku. Domy stoją jeden za drugim jak wagony pancernego pociągu, na wąskim pasku ziemi. Po obu jego stronach rozciągają się pola orne.
Tak - wokół osiedla nie ma dziś niemal nic poza polami. Jeszcze. Skoro taka inwestycja okazała się opłacalna dla jednego dewelopera, zapewne okaże się atrakcyjna także dla kolejnych. Zresztą Novisa rozpoczęła już budowę drugiego etapu. Na równoległym, równie wąskim pasie terenu, do 2027 roku ma powstać około 70 kolejnych lokali.
Kto posprząta rozlane mleko?
Tych, którzy zdecydują się zamieszkać na osiedlu Zielono Mi, przyciągnie zapewne nie tylko obietnica - w tym kontekście już niemal zmitologizowanego - domu z ogrodem, ale też cena. W podwarszawskich miejscowościach koszt metra kwadratowego bywa wyraźnie niższy niż w ofertach stołecznych deweloperów. Lesznowola pojawiła się w polu widzenia deweloperów wtedy, gdy w Warszawie ceny mieszkań zaczęły gwałtownie rosnąć. Znacząca różnica cen wypycha mieszkańców na suburbia, a później - gdy mleko już się rozlało - stawia pod ścianą gminy, zmuszone do reorganizacji transportu publicznego i rozbudowy dróg, które dotąd obsługiwały głównie lokalny, rolniczy ruch.
Ze względu na cenę i potrzebę większego metrażu, np. wśród rodzin z dziećmi, dla wielu osób wyprowadzka poza granice Warszawy w ogóle nie jest przedmiotem dłuższych rozważań. To oczywisty wybór. Minusy, takie jak ukryte koszty dojazdów czy doprowadzenia mediów, schodzą na dalszy plan i stają się czymś, co po prostu trzeba przełknąć. Nasuwa się pytanie: gdzie jest granica? I co jeśli można ją przesuwać w nieskończoność?
Między nadzieją a naiwną utopią
Układ osiedli łanowych wynika wprost z uwarunkowań polskiego prawa. Zmiana tego sposobu zabudowy nie będzie możliwa bez większego zaangażowania władz publicznych, które mogłyby wspierać scalanie istniejących działek i promować bardziej odpowiedzialne planowanie urbanistyczne. Do czasu, aż takie działania zostaną podjęte, pozostaje nam polegać na minimalnej moralności i poczuciu odpowiedzialności deweloperów. Ale jak to robić, kiedy patrząc na sznur identycznych domów rozcinających tereny rolne bez najmniejszej refleksji, pojęcie „poczucia odpowiedzialności” zaczyna brzmieć jak całkowita utopia?
